华联股份（000882）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所处行业情况

（1）购物中心行业发展情况

2023年，我国经济社会恢复常态化运行，面对错综复杂的国内外形势，政府坚持稳中求进的工作总基调，加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，供给需求逐步改善，国内经济总体呈现回升向好态势。2023年，国内生产总值达到126万亿元，同比增长5.2%。全年服务业增加值比上年增长5.8%，其中：住宿和餐饮业、租赁和商务服务业、批发和零售业增加值分别增长14.5%、9.3%、6.2%。

2023年，国内消费市场较快恢复，国内社会消费品零售总额471,495亿元，同比增长7.2%。其中，除汽车以外的消费品零售额422,881亿元，增长7.3%。按消费类型分，商品零售418,605亿元，增长5.8%；餐饮收入52,890亿元，增长20.4%。按零售业态分，限额以上零售业单位中的百货、便利店、专业店、专卖店零售额较上年分别增长8.8%、7.5%、4.9%、4.5%，超市零售额下降0.4%。2023年，全国网上零售额154,264亿元，较上年增长11.0%。其中，实物商品网上零售额130,174亿元，增长8.4%，占社会消费品零售总额的比重为27.6%，网上消费增速有所放缓。

根据赢商大数据统计，2023年，全国新开业的购物中心项目数量约384个（含存量改造物业，商业建筑面积≥2万平方米），同比增加约4.9%。截至2023年12月底，国内已开业购物中心5827个，体量为5.17亿平方米，存量增速放缓至6.8%，购物中心行业整体进入低速波动增长周期。

从购物中心行业经营来看，2023年即是“消费提振年”，也是“商业复苏年”，居民服务性消费、接触类消费增长较快，购物中心客流明显回升，线下消费热度不断增强；购物中心空置率不断降低，其中一线城市降幅尤为明显，购物中心行业整体经营恢复态势向好。同时相较于市区型购物中心，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具有明显优势，其经营恢复度也更为出色。但由于对未来宏观经济环境预期不甚明朗，消费者对非必要消费需求相对较谨慎，零售商及餐饮经营商在管理现有店铺网络、制定扩充策略时也表现出审慎态度，购物中心运营仍旧承压。

2023年3月，国家发改委发文支持购物中心、百货商场、农贸市场等城乡商业网点项目和保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。REITs是购物中心行业实现“投融管退”闭环的重要通道，对行业的可持续发展至关重要。国内消费基础设施REITs的出台，意味着国家政策给予了购物中心等消费基础设施新的定位，成为政策支持与鼓励的对象，这为购物中心行业的持续健康发展提供了非常有利的条件。

（2）影院行业发展情况

2023年电影市场指标回暖，恢复趋势显著。根据国家电影局数据，2023年度全国电影总票房为549.15亿元，同比上涨83.5%；国产影片年度总票房460.05亿元，占总票房的83.77%。全年城市院线净增银幕数2312块，银幕总数达86310块。从观影情况来看，观影人次及平均票价均有不同程度上涨，观众观影热情复苏，观影人次同比上涨82.6%至12.99亿人次；票价总体平稳，微幅上涨0.5%至42.3元。从影片供给来看，2023年上映电影数量达620部，超过2019年，国产及进口影片持续稳定供给，影片供给总数量相比过去两年明显提升，供给侧的表现也反应电影出品方对市场已具备足够信心。

综合来看，消费回暖、供片充足、头部内容发力、档期效应是电影市场企稳回升的主要原因。2023年节日档票房表现出色，特别是春节档、暑期档多部爆款带动大盘上涨。随着优质影片持续上线，预计国内观影需求和意愿将不断提升，促进电影市场进一步回暖。

二、报告期内公司从事的主要业务

报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务和影院运营管理业务。

（1）购物中心运营管理业务

公司核心主业为购物中心的运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理业务的发展提供了优势条件。

经过多年发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模式上，公司结合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金和管理费收益，并通过长期持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的最大化。同时公司发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，培养购物中心核心竞争力。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心布局区域，已在国内十几个城市管理近30家购物中心。截至2023年12月31日，公司旗下已开业的购物中心共25家，总建筑面积170多万平米，其中北京地区15家。总体来看，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的规模，在北京具有领先优势。

（2）影院运营管理业务

在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公司旗下影院场地全部采用租赁方式取得，截止到2023年12月31日，公司旗下共有14家影城，92块屏幕，其中在北京有7家影城。

三、核心竞争力分析

公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。

在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保购物中心运营与各业态内容协同发展。

1、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新

购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。

2、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验

公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。

3、以北京为核心区域布局购物中心网络体系

公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、银川、合肥、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。

4、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力

社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。

四、主营业务分析

1、概述

报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务和影院运营管理业务。截至2023年12月31日，公司资产总额为117.31亿元人民币，归属于母公司的股东权益为69.53亿元人民币，2023年度，公司实现营业收入10.99亿元人民币。报告期内公司主要经营情况如下：

（一）聚焦购物中心核心主业，加强主营业务运管管理

2023年度，公司坚定发展信心，夯实经营管理能力，紧抓消费复苏回暖机遇，充分把握市场形势与有利政策，以聚主业、稳经营、促发展为工作重点，促进购物中心核心主营业务的恢复与提升。

1、加强购物中心运营与管理

报告期内，公司继续深化消费者需求研究，关注因不断变化的市场环境及新消费群体崛起带来的消费需求与消费结构变化、市场竞争格局的变化对社区商业的影响，一店一策，精准定位，做强标杆项目，区域深耕，巩固区域市场优势，充分调动内部力量与优势资源支持弱势项目，协同促进整体提升。

基于项目经营定位和目标客群消费需求，公司在报告期内要求旗下购物中心适时优化业态规划与品牌配置，不断升级汰换品牌，重视引入首进品牌，促进品牌级次提升，提升项目吸引力与市场竞争力。公司持续优化品牌分组管控体系，通过多种措施不断提升S-A级等重点品牌的合作价值，多维度增加与重点品牌合作的模式与深度，持续关注品牌经营指标，增加品牌合作粘性，储备经营资源。通过重塑升级招商工具，强化方案与进度的管控深度，重塑管理流程，优化以关键经营指标为核心的考核制度，建立业绩奖励机制，充分利用并发挥各类品牌资源库的功能，加强业务支持力度等方面，提升招商系统性能力。

报告期内，公司回归零售本质，以终端消费者需求为核心运营要素，强化大运营管理体系，优化运营考核制度，围绕核心经营指标深入剖析经营管理的薄弱环节与问题，抓重点强弱项，由管理向服务与经营转型，更好的服务于商户与消费者，联合项目与品牌方开展多项定向培训活动，提升经营导向的运营能力，为业务经营赋能。持续梳理、完善、迭代各业务条线管理制度、标准与流程，并加强项目制度规范执行情况的核查，提高管理效率。

公司通过多种营销方式与渠道，加强BHG Mall品牌宣传与建设，提升品牌影响力，为项目聚人气、提客流，促进销售提升。报告期内，公司整体统筹旗下购物中心参与“BHG DAY”以及“BHGMall超级宠粉节”大型统一营销活动，极大带动客流与销售的提升。同时各门店协调商户积极参与公司组织的营销活动，做好线上宣传、线下落实的多渠道经营工作，利用企业微信社群运营、线上直播、微信视频号等营销渠道，进行联合线上直播，吸引顾客互动，着力提升商户销售额，实现双方共赢。在会员管理方面，公司深耕会员运营，整合会员权益，强化会员体系建设，提高会员运营管理能力，报告期内新增与活跃会员数量及会员消费均有所提升。

公司在报告期内通过优化卖场动线、业态调整、街区改造等方式推进多项经营性改造专项调改，以期达到提高项目吸引力，增加收益的目标。报告期内，公司在租赁及物业管理板块实现主营业务收入8.4亿元，同比增加10.07%，旗下购物中心在客流、销售额等方面均有所提升，空置率有所下降。

2、加强影院的运营管理

随着行业需求恢复，优质内容供给驱动消费者观影需求逐步提升。公司把握向好的发展态势，充分抓住内容品质较高的节日档与窗口期，增强宣传与销售能力，拓宽团体包场销售渠道，促进电影放映收入的提升。影院依托购物中心资源优势，加强业务联动合作，提升整体品牌建设，推出积分换影票、周三会员日等活动，有效的带动观影人次的提升，增加消费者粘性。通过提升卖品品质、卖品包装形象设计、优化卖品结构等方式，强化卖品管理，提升盈利能力。在市场恢复之际，公司着手设备更新与部分区域改造，推动影院环境升级，并持续加强影院品质检查，提升观影体验感与影院吸引力。基于市场环境的变化与经营导向，完善以经营指标为核心的考核激励机制，调动员工积极性；梳理完善管理制度与流程，夯实内功，提升管理效率。报告期内，公司同时加强影院业务的财务管理和成本费用控制，着力降本增效。

报告期内，公司电影放映及卖品业务实现营业收入1.13亿元，同比增加63.08%，旗下影院观影人次持续增加。

（二）围绕核心经营目标，梳理和优化管理体系

围绕核心经营目标与实际经营情况，公司持续深化加强内部控制制度与流程的执行、检查与更新，持续梳理并完善业务管理制度，优化职能分工与管理权责。报告期内，为提升运营管控能力，公司以解决业务问题为导向，打破组织边界，实施大运营管理模式。在大运营管理模式下，围绕顾客研究、解决空置、提高客流和会员销售占比等核心经营目标，持续梳理并完善招商管理、运营等业务管理体系，优化职能分工与管理权责，并以业务为导向，持续完善招商管理工具与流程、多经管理巡检、品牌合作指导手册、运营管理手册等运营相关的内部工作标准及管理流程，推动管理标准制度化、规范化，进一步提升精细化管理水平，提高管理效率。

（三）推进干部梯队培养，加强组织能力建设

报告期内，公司继续推进干部管理梯队建设与培养，增强储备干部力量，提升干部团队积极性和创新力，加强组织能力建设。在盘点与挖掘后备人才供给、预测经营业务人力需求的基础上，明确并调整人力资源建设与培养策略。

在后备干部培养方面，高度聚焦经营管理中的专业提升点，完善人才培养体系，增加专项人才培养机制，为实现公司经营发展聚势赋能。公司在报告期内结合经营管理原则、重点经营指标、业绩贡献等多方面因素，持续优化、调整绩效考核方案，助力公司经营恢复与提升。

五、公司未来发展的展望

（一）公司发展战略

公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以提升物业商业价值为核心，以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，目前已拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源。公司未来始终以提升旗下社区型购物中心运营管理为重点，继续发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。

未来，公司继续通过购买、租赁、受托管理等多种方式，不断提升购物中心资产和店铺规模，以北京为核心拓展范围，积极寻求契机拓展新的发展区域，巩固提升现有成熟商圈，加快寻求新的发展区域。

（二）公司下一年度经营计划

2024年是消费促进年，将推动消费从恢复转向持续扩大，激发更有潜能的消费，培育壮大新型消费，挖掘消费者的潜在购买力，对公司的经营提升有着积极影响。公司将坚定发展信心，充分把握当前形势与有利政策，激发内生动能，夯实经营管理能力，促进购物中心核心主营业务的稳定与提升。

在业务经营方面，公司强调经营工作需要聚焦，要持之以恒地抓住核心工作。首先，在门店管控方面，公司将继续强化优势项目的管控，力争打造更多的标杆项目，提升资源整合与管理输出能力。充分调动内部力量与优势资源支持弱势项目，通过优化经营定位与业态分布、阶段性调整经营策略等方式持续减亏关键项目，提升公司盈利能力。

着力打造在营项目的特色和亮点，充分发挥各项目的优势业态或细分品类的带动作用，多维度增加与重点品牌合作的模式与深度，提升经营能力和差异化竞争力。其次，公司将继续提升租户管理能力，巩固并不断提升S-A级品牌的合作价值，储备经营资源，为提升品牌影响力并赋能品牌认知度。另外，公司继续加强BHG Mall品牌宣传与建设，迭代宣传模式寻找新的突破点，将整体BHG Mall活动进行升级统一化。在会员管理方面，以提升会员体验为核心，推广付费会员，整合会员权益，强化会员体系建设，提高会员运营管理能力，以促进会员有效消费占比提升，增强顾客消费粘性。最后，为迅速了解消费需求，拉进与消费者的距离，公司今年将尝试开展小规模的自营业务，通过自营、市集等形式，提升客流，增加顾客粘性，提高会员小程序的活跃度，为顾客提供更优质的服务。

在组织能力建设方面，围绕核心经营指标持续深入剖析经营管理的薄弱环节与问题，抓重点强弱项，调整经营策略，提高管理效率，更好的为业务经营赋能。确定项目定位规划方案阶段性发展目标，完善相关管理制度与流程，提升项目系统性的定位规划能力。加强设计成本管控能力，提升时间成本效率。基于公司业务发展需求与项目经营导向，明确人力资源重点策略，建立关键岗位人才标准，调整人才培养机制，增强中层储备干部力量，保障后备梯队建设，提高组织效能。

在影院运营与管理业务方面，提升精细化运营管理能力与差异化竞争能力将成为影院经营的关键。公司将着力加强影院品牌建设，通过架构设置、优化收入结构、服务个性、传播互动、营销多元、会员建设等方面着手，提升影院运营管理水平。公司要求旗下影院因地制宜，组织更有针对性的观影服务，拓展更有延续性的多样化服务，提升目标客群的观影黏性，促进影院收入持续稳定提升。为提升观影体验感与影院吸引力，公司将持续推进部分影院区域的经营性改造，推动影院环境升级。为提高管理效率，公司将基于市场环境的变化与经营导向，持续更新、优化管理制度，夯实内功。完善影院专业人才培养与储备机制，为影院经营提升提供人才保障。

（三）公司面临的风险及应对措施

1、宏观经济波动风险

虽然目前国内宏观经济与消费市场逐步恢复，但国际国内环境仍然错综复杂，未来仍面临较大的不确定性。由于对未来经济环境预期不甚明朗，消费者对非必要消费需求相对较谨慎，商户拓展经营信心仍有待修复，购物中心运营仍然面临经营压力。

为了应对上述风险，公司将持续关注宏观经济动态，紧跟市场趋势，充分把握国家及各地出台的促消费政策，优化购物中心业态组合与推动品牌升级，提升购物中心的体验性、创新性，增进顾客黏性。提升经营导向的运营能力，服务于商户，与商户实现合作共赢。

2、市场竞争风险

随着新消费群体的逐渐崛起，消费市场整体的消费需求和消费结构产生新的变化和趋势。当前实体商业的竞争，已成为对递减状态的客户消费时间的争夺。随着各地市场新建购物中心数量的不断增加，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈。

为应对上述风险，公司将深化消费者需求研究，通过充分调研目标客群的消费需求，增强会员管理能力，提升会员体验，通过数字化运营促进精准营销，提升购物中心客流消费转化度，降低市场竞争带来的影响。

3、管理运营风险

消费市场竞争的日趋激烈以及消费需求的不断变化，对公司业务经营能力提出了更高的要求，也使公司对具有购物中心相关管理经验和创新经营的人才需求加大。

为了应对上述风险，公司开展人才盘点，加强干部管理梯队建设，适时引入专业化、创新型人才，完善人才储备机制，为经营发展聚势蓄能。根据市场环境与内部业务发展的变化，及时调整、完善组织模式和管理制度，加强专业化管理。

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