*ST全新（000007）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所处行业情况

　　（一）房地产行业报告期内，公司所属的房地产行业主要包括物业管理与租赁。

　　1、市场竞争加剧

　　近年来，大型物业服务企业加大规模和管理密度的增长，同时注重多场景新业态布局，拓展增值服务边界和业务领域，头部物企市场份额占比高，行业竞争激烈。

　　2、政策有力支撑

　　在坚持”房住不炒“的方针下，房地产租赁经营的需求得到释放，行业的未来正迎来新的发展机遇；”十四五“规划对物业的关注度和要求明显提升，促使物业服务企业注重以“城市发展”为切入点，布局城市服务，多元化、高质量发展。

　　（二）汽车行业

　　1、行业情况目前我国汽车千人保有量仅为同等经济水平国家的一半，而与中国拥有相似人口密度的日韩，千人保有量也都更高，我国的汽车市场仍有较大的增长空间。虽然面临同行业竞争激烈，但机遇和挑战并存，但总体上看汽车行业会有保持比较快增长的潜力。

　　2、政策持续支持

　　2023年6月，商务部办公室发布关于组织开展汽车促消费活动的通知，要求结合“2023 消费提振年”工作安排，统筹开展“百城联动”汽车界和“千县万镇”新能源汽车消费季活动。财政部、税务总局、工业和信息化部联合发布《关于延续和优化新能源汽车车辆购置税减免政策的公告》，“对于购置日期在 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月31 日期间的新能源汽车免征车辆购置税，其中，每辆新能源乘用车免税额不超过 3 万元；对购置日期在 2026 年 1 月1 日至2027 年 12 月 31 日期间的新能源汽车减半征收车辆购置税，其中，每辆新能源乘用车减税额不超过 1.5 万元。

　　2023年7月，国家发展改革委等部门印发《关于促进汽车消费的若干措施》，措施提出优化汽车限购管理政策、支持老旧汽车更新消费、加快培育二手车市场、加强新能源汽车配套设施建设、降低新能源汽车购置使用成本、加强汽车消费金融服务方面等十项措施。

　　2023年9月，工信部等七部门《汽车行业稳增长工作方案（2023~2024 年）》，2023 年汽车行业运行保持稳中向好发展态势，力争实现全年汽车销量2,700万辆左右，同比增长约3%，其中新能源汽车销量 900 万辆左右，同比增长约30%；汽车制造业增加值同比增长5%左右。2024年，汽车行业运行保持在合理区间，产业发展质量效益进一步提升。

　　（三）大健康行业

　　在我国十四五年规划和2035年远景目标建议中提到，深化大健康理念，建立健康管理体系，实施影响群众健康突出问题攻坚行动，推进建设大健康产业基地。现阶段我国大健康行业仍处于发展初期，但市场潜力巨大，其规模也不断增长。公司虽然目前大健康产品行业壁垒低、竞争激烈，但仍是一次战略转型的有益尝试。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　报告期内，公司主要业务由物业租赁及管理、汽车销售及服务、杀菌卫生产品及日常用品贸易组成。

　　（一）物业租赁及管理

　　物业租赁及管理是公司老牌业务，其主要经营活动区域为深圳华强北，该块业务虽体量较小，但多年来发展相对稳定。华强北是国内知名的综合电子专业市场，聚集国内大量电子产品交易商，拥有深圳最繁华的金融商业区，周边配套设施完备，使得公司在物业管理（含停车场）和租赁方面具有天然的优势与极强的竞争力，也成为公司主要经营业绩的稳定来源之一。公司将继续深耕这一资源业务优势，提高核心资产的价值，打造公司品牌形象。

　　（二）汽车销售及服务

　　报告期内，公司所属汽车行业是子公司盐城新城福德汽车销售服务有限公司（以下简称“新城福德”）业务，新城福德为上海通用汽车公司授权的别克品牌经销商，与上海通用汽车公司签订授权合同，从上海通用汽车公司采购汽车、零配件，从事新车销售、零配件销售、车辆售后维修、保养及其他相应的服务。由于上海通用汽车对授权经销商在同一地区的数量有严格控制，再加上子公司股东盐城新城汽车销售服务有限公司的资深行业销售经验与优质的客户资源，形成资源互补，使得新城福德公司在经营地开展经销业务板块具有相对较高的竞争力。

　　（三）杀菌卫生产品及日常用品贸易

　　报告期内，公司大健康行业主要为子公司江门市都合纸业科技有限公司业务，由公司子公司零度大健康与都合纸业开展经营。零度大健康拥有日本eleten株式会社世界专利技术的授权（纳米胶囊零度分解技术、干式生活杀菌纸巾），通过与相关厂商签订承揽等开展业务；江门都合具有出口经营权，主要从事杀菌纸巾类产品及日常用品的贸易。业务开展时间较短，随着市场开拓及产品推广，该业务仍具备进一步发展及提升的空间。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　（一）业务稳定

　　公司物业租赁及管理业务由于其地理优势，业务开展常年保持稳定，为公司带来稳定的现金流，确保可持续发展的同时也是公司在探索战略转型的有力支柱。同时公司在物业租赁及管理行业有多年的经营经验，成熟的经营理念，优质的人才团队，注重公司品牌，在经营地树立了良好的口碑。

　　（二）资源整合

　　公司充分利用现有资源，开展业务多元化探索。大健康产业与汽车行业均为国家政策扶持产业，子公司零度大健康拥有日本eleten株式会社世界专利技术的授权（纳米胶囊零度分解技术、干式生活杀菌纸巾），通过收购江门都合拓展大健康业务；子公司新城福德取得上海通用汽车公司授权，通过合作方盐城新城汽车销售服务有限公司资深的行业销售经验及优质的客户资源，实现优势整合，目前上述业务均在稳定开展中。

　　（三）团队优势

　　公司核心管理团队经验丰富、专业性强、合作融洽，深刻了解公司现状，对行业未来发展具有较高敏锐度，有利于推动公司实现高效、稳步发展。同时高层领导注重公司人才培养、团队建设，更有利于公司未来打造一支高效、优质的团队。

　　

　　四、公司未来发展的展望

　　报告期内，公司物业管理与房屋租赁业务正常开展且稳定盈利。

　　除此之外，公司充分利用上市公司资源，着手推进产业战略转型，踏足了汽车经销行业与大健康产业，培育新的经济增长点，是公司实现可持续发展的有益尝试。

　　公司将全面与全力解决公司多年历史遗留问题，发挥好上市公司融资功能，加大产业并购和对外投资，注重产业转型和升级质量，大幅提高公司经营能力和盈利能力，实现公司可持续发展。上述目标主要通过以下四个方面推进：

　　一是全力全力解决历史遗留问题，扫除发展障碍，恢复上市公司融资功能，实现公司跨越式发展；

　　二是适时通过子公司深圳全新好私募股权投资基金管理有限公司加大新兴业务的探索与实践，加速构建涵盖金融信息咨询、创业投资、金融投资、股权投资、投资管理以及信息技术服务等多元化现代投资（000900）服务平台；

　　三是对新踏足的汽车经销行业与大健康产业进行合理规划，根据阶段性发展需求进行不同程度侧重，深化公司战略转型；

　　四是联合股东优势资源，积极拓展新业务，适时收购与国家当前产业政策相符、未来发展前景好的优质资产，加快公司战略转型，注重转型质量。

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