津投城开（600322）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

　　（一）宏观政策趋势

　　全球经济在地缘政治冲突加剧，保护主义、单边主义逐步上升等不利因素的影响下复苏乏力。我国在面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务的情况下，经济总体回升向好，国内生产总值超过126万亿元，增长5.2%，增速居世界主要经济体前列。城镇新增就业1244万人，城镇调查平均失业率为5.2%。居民消费价格上涨0.2%，国际收支基本平衡。

　　金融环境方面，央行坚决贯彻稳健的货币政策，加强逆周期调节，巩固经济回升向好态势。2023年末广义货币(M2)余额292.27万亿元，同比增长9.7%；狭义货币(M1)余额68.05万亿元，同比增长1.3%。央行分别于2023年3月、9月两次全面下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，共释放长期流动性超1万亿元，分别降低1年期和5年期以上的LPR20和10个基点，持续释放贷款市场报价利率改革效能，实际贷款利率稳中有降。

　　房地产政策方面，中央于2023年初明确房地产行业的国民经济支柱地位，行业政策主题调整为“防风险、促需求、发展新模式”，并于3月的政府工作报告中强调“有效防范化解优质头部房企风险”、“加强住房保障体系建设”、“支持刚性和改善性住房需求”。在7月举行的中央政治局会议上，中央表态支持刚性和改善性住房需求，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。10月的中央金融工作会议及12月的中央经济工作会议均强调“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，同时要求加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。此外，各地政策以“一城一策”调整优化为主，如进一步放松限购，多市落实房贷利率下限动态调整、提高公积金贷款额度、出台购房补贴等。

　　（二）房地产行业全国数据分析

　　2023年房地产行业仍处于调整周期，行业发展理念从过去的高周转、高杠杆、高负债的旧“三高”模式，向高质量、新科技、优服务等方向转变。市场整体呈现出的投资、施工、销售等方面的下降趋势，均表明了市场的冷静和供需关系的变化。

　　1、房地产开发投资额情况

　　2023年房地产开发企业投资额普遍下降，表明投资环境相对严峻。房地产开发企业的到位资金为127459亿元，比上年下降了13.6%。其中，国内贷款为15595亿元，下降了9.9%；利用外资47亿元，下降了39.1%；自筹资金为41989亿元，下降了19.1%；定金及预收款为43202亿元，下降了11.9%；个人按揭贷款为21489亿元，下降了9.1%。

　　2、商品房销售情况

　　（1）销售面积

　　2023年房地产市场的销售规模有所萎缩，待售面积却有所增加。商品房销售面积为111735万平方米，相比上年下降了8.5%。其中，住宅销售面积下降了8.2%。此外，2023年末商品房待售面积为67295万平方米，较上年增长了19.0%。其中，住宅待售面积增长了22.2%。

　　（2）销售额

　　商品房销售额为116622亿元，下降了6.5%。其中，住宅销售额下降了6.0%。从整体上看，自2017年开始商品房销售额总量保持增长态势，但销售额增长率呈现下行趋势，2022年出现负增长，销售额下行明显，2023年负增长速率放缓。

　　（三）重点关注区域

　　1、天津市场销售情况

　　天津楼市政策紧跟中央，在房地产市场供求关系发生重大变化的基调下，加速优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行。其中8月份进入政策密集调整期，从优化限购区域、降低首付比例、完善认房不认贷、提高公积金贷款额度等方面支持刚性和改善性住房需求。西青、静海、武清、宝坻、北辰等区相继发布购房补贴政策。在新政利好叠加、企业推出多重福利的带动下，2023年秋季房交会迎来集中购房高峰，市场信心明显恢复。

　　2023年天津市商品房销售面积1,000.9万平方米，同比上涨21.8%；实现销售额1,735亿元，受2022年低基数影响，同比增长24.76%，增幅显著；成交均价17796元/㎡，同比上涨2.2%。

　　2、苏州市场销售情况

　　苏州房地产市场在2023年政策频出，不断刺激楼市，放松限购、取消二手房限售、降低首付比例、认房不认贷、上调公积金贷款额度、“卖旧买新契税补贴”、“收旧换新”、“房票政策”等一系列新政出台，为市场注入更多活力，减轻了居民按揭压力，扩大了加杠杆空间，助力了购房需求释放。同时，土地市场取消地价上限、优化集中供地，也加大了房企的拿地积极性。

　　2023年新房签约面积716.18万平方米，同比下滑36.31%，其中：新房住宅签约面积603.62万平方米，同比下滑36.23%；新房非住宅签约面积112.56万平方米，同比下滑36.75%。

　　从区域签约来看，相城区签约量拔得头筹，占比23.62%，区域内核心板块的改善楼盘备受市场认可，整体表现出色；吴中区紧随其后，占比22.32%；吴江区位居第三，占比20.21%，双吴板块整体热度依旧比较高；高新区排名第四，占比17.00%，狮山板块板块优质的教育、生态资源吸引了一众高端改善客群；工业园区排名第五，相较往年，今年新房供应量显著增加，高端改善方面成绩优异；姑苏区因供应不足，签约量较少。

　　（四）发展趋势

　　1、宏观市场层面

　　2024年中国经济开局良好，主要经济指标超出预期。消费、投资和外需均呈现积极态势。未来我国将面临四大挑战：外部环境变化、房地产市场调整、地方政府债务及信心和预期问题。政府工作报告强调“稳”与“进”的重要性，预计财政政策力度加大，货币政策调整为精准有效，中国经济内生增长动力将持续修复，有望实现全年5%左右的增长目标。

　　2、行业发展层面

　　房地产开发企业面临的困难依旧较多，资金链紧张、成本加大等行业共同面临问题较为突出。但在各级主管部门的积极支持下，市场将依然保持稳定。据房协开发专委会调研分析认为，房地产开发企业将进一步加大销售力度，加快资金回流，渠道销售将成为行业销售主流，渠道费过高等问题急需规范。房地产开发企业发展将呈现多元化，品牌房企将得到更多的市场份额，行业的集中度不断提升。

　　一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能；核心二线城市中预计将有更多城市全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。供给端，企业端资金支持政策有望继续细化落实，企业融资环境有望得到改善；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，各地土拍规则预计将继续放宽；另外，“三大工程”建设相关政策有望加速落地。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　公司所处的房地产行业于报告期内延续上一年度的下行趋势，未见触及市场周期低谷，行业红利高峰期已过，是否可以触底反弹对中国宏观经济将产生重要影响。整体来看，疫情结束后，全国经济形势并没有得到改善，全国房地产市场仍呈现下行趋势。2023年一季度经历了短期的一波需求释放后，二季度市场成交快速回落，三季度因多核心城市开始执行“认房不认贷”、优化限购和多种救市政策，新一波的需求释放，整体市场稍有升温各种政策的利好刺激并未起到明显作用，全年房地产市场以及土地市场交易数据持续低迷。中央和各省市持续出台多项公积金政策、购房补贴政策、推出人才落户政策等，多层面促进房地产市场需求增长，当前整体市场政策环境为近年来最宽松阶段。未来政策方向将继续保持宽松，政策目标将进一步利好市场。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　房地产开发及销售系公司的核心业务，也是公司主营业务收入来源。公司经营模式和业务环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。公司其他业务主要包括经营性资产的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设所需部分材料及半成品等重点建筑材料的经营销售等业务。报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务和经营模式未发生变化。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　自成立以来，公司便确立了房地产开发业务的核心地位。通过数十年的成长，公司形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。报告期内，公司不断丰富战略内涵，继续贯彻增强资源获取能力、提高运营效率、完善经营理念、提升公司管理水平等战略思路，进一步提升公司核心竞争力水平。同时，公司在立足天津本地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天津、苏州协同开发的局面。报告期内，公司核心竞争力未发生变化。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　2023年度，公司新增土地储备35,697.3平方米，公司（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算）实现合同销售面积13.72万平方米，合同销售金额为24.20亿元。截至2023年末，公司施工面积为122.50万平方米，竣工面积为12.34万平方米。本年度主要经营情况及重点工作如下：

　　1、发挥党委主体责任，开展党建工作

　　公司持续抓好“第一议题”制度常态化落实。坚持把学习宣传贯彻党的二十大精神作为当前和今后一个时期首要政治任务。坚持不懈用习近平新时代中国特色社会主义思想凝心铸魂，在真学真懂真信真用、深化内化转化上下功夫，带头拥护“两个确立”、做到“两个维护”，旗帜鲜明讲政治。坚持加强党的领导和完善公司治理相统一，把党的领导融入公司治理各环节。

　　持续深化三项制度改革，公司党委制定了《公司优秀年轻干部人才队伍建设实施方案》，结合公司干部人才队伍建设及青年员工人才培养工作实际，健全完善年轻干部人才工作机制，牢牢把住各类宣传阵地。充分发挥宣传报道主力军作用，建立党建宣传阵地、廉洁文化教育基地，进一步浓厚学习氛围。用好所属各基层党组织的展板展屏、主题教育专栏等，深入宣传党中央精神和上级重大决策部署。

　　2、加大销售力度、加速销售回款

　　公司高度重视经营工作，多措并举全力加快销售速度，最大程度为公司现金流提供支撑。公司通过积极拓宽渠道通路，密切联系各类渠道资源，最大限度挖掘潜在客户，一方面大力提升工作计划性、精准性，积极协调各方在撤押、交款、签约、回款等各环节工作精准衔接，提高公司资金利用效率和回款效率；另一方面大力推动全民营销工作，充分发掘资源，助力项目成交，进一步增强在售项目抵御市场不利因素的能力。

　　3、推动工程建设，确保项目入住

　　2023年，公司通过资金周转、合理安排施工周期等方式，确保公司在施项目稳步施工。经过不懈努力，双港118项目按计划竣工，集中入住工作已经完成。苏州31号地项目现场施工正在按计划有序推进。海景公司完成津都湾广场4、5号楼和誉东苑项目交付入住，联展公司提前完成依湾花园交付入住。

　　4、全面推动机制体制改革

　　公司不断优化部门结构和人员配置，持续提升企业运营效率，激发全员干事创业热情。2023年，完成华升物业与裕诚公司合并管理；原监察审计部和证券部合并，成立证券合规部；原工会职能、原工程管理部中客户投诉处理职责已划到总经理办公室，由总经理办公室统一管理。另外，公司完成2023年度员工双向选择上岗工作，对人员进行了优化配置。

　　5、顺利完成公司名称变更

　　为更好的适应行业变化、强化可持续发展能力，改善公司经营环境，推进公司高质量发展，基于公司整体战略发展规划，为更好体现公司的战略导向，经公司2023年第二次临时股东大会审议通过，公司名称由“天津市房地产发展（集团）股份有限公司”变更为“天津津投城市开发股份有限公司”。现公司更名事项已完成工商变更登记手续，并取得天津市和平区市场监督管理局换发的《营业执照》。此次公司名称变更，将进一步提升公司核心品牌形象和品牌价值，提高品牌辨识度。

　　6、创新盘活思路，持续项目挖潜

　　2023年，按照公司整体战略规划，作为激发企业活力、提高工作效率、深化三项制度改革的重要举措，整合成立资管运营平台公司，对公司经营性资产进行统筹运营。通过整体盘活和零散盘活相结合的方式，2023年，公司出租房地产建筑面积7.51万平方米，租金收入2,071.03万元。公司进一步推动沙柳北路等历史遗留项目挖潜工作，持续与政府相关部门沟通，并取得突破性进展，年内与天津市东丽区土地整理中心签署《天津市土地整理储备项目补偿合同》，为公司盘活现有资产、优化资产结构创造了条件。

　　7、完善治理结构、提升规范水平

　　公司严格按照《公司法》《证券法》和《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规及有关规定，不断完善公司法人治理结构，提升公司规范运作水平，坚持以规范运作为基石，持续致力于构建良好的公司治理结构。报告期内，公司结合工作实际，完成《公司债券信息披露专项管理办法》《公司内部控制制度汇编及手册（2023版）》《公司章程》等制度的修订工作。公司积极组织董事、监事和高级管理人员参加地方证券监管部门和上海证券交易所组织的各项培训，并组织相关部门和人员学习中国证监会颁布的《上市公司独立董事管理办法》及相关配套法律法规规章制度、证券市场知识，并定期分析违规案例，有效提高了公司规范运作和科学决策水平。

　　8、积极互动沟通、保障合法权益

　　公司高度重视信息披露、投资者关系的构建和维护工作，切实保障披露质量，严格按照《上市公司信息披露管理办法》等规定真实、准确、完整、及时地披露信息。公司通过电话、电子邮箱、上交所“e互动”平台和召开网上业绩说明会等方式，加强与投资者之间的信息沟通，与投资者建立了良好的沟通机制，增强了投资者对公司的理解，切实保护投资者特别是社会公众投资者的合法权益，实现公司价值最大化和股东利益最大化。

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　(二)公司发展战略

　　公司“十四五规划”战略报告已于2021年8月30日经公司十届十二次临时董事会审议通过。本战略期内，公司秉持“一二三四”战略方针，即“一条主线、两个原则、三大能力、四种平衡”。一条主线即本次战略期内主线为“战略转型”——再次创业、主动出击、坚持改革；两个原则包括“稳健型财务体系”原则和坚持“速度打败规模”的原则；三大能力即公司将着力提升宏观研究与市场研判能力、平台协同能力和系统服务能力；四大平衡是指平衡业务区域布局、平衡长期目标与短期目标、平衡外部机遇和公司能力以及平衡资产与负债。公司将社会责任与股东价值相结合、资源整合与资本运作相结合、自主创新与合作发展相结合，深化改革、转型升级，成为以人为本的高品质房地产商、天津城市高质量发展的践行者、成为人们美好生活的构筑者和注重股东回报的城市发展商。

　　(三)经营计划

　　1、落实党建责任，促进公司稳定发展

　　2024年，公司党委将持续学习贯彻党的二十大精神，进一步强化领头雁效应，加强学习强化党建责任，通过学习不断提高两级班子领导干部指导意识、服务意识和超前意识，增强领导班子成员科学决策能力、总揽全局、化危为机的能力，敢打硬仗、勇于创新以及应对复杂市场变化驾驭经济工作的能力。高标准严要求组织好主题教育“回头看”工作，抓好干部队伍建设，并做好新聘任上岗干部的考核管理，进一步完善和落实后续青年人才培养计划，培养和挖掘具有管理等方面潜质的优秀人才，形成合理的人才梯队，为公司的可持续发展提供人才储备。加强党建工作促进公司中心工作，确保公司运营提质增效，一以贯之坚持党对国有企业的领导，一以贯之深化企业改革，努力向“质量更高、效益更好、结构更优”的发展目标迈进。

　　2、强化管理赋能，实现公司高质量改革发展

　　2024年，公司将进一步深化认识，保持定力，坚定信心，坚持稳中求进的工作总基调，持续抓紧抓实“三新”、“三量”工作，强化管理赋能，深化转型升级。一是加强施工管理，加大工程建设投入，确保各在施项目按计划稳步推进，竣工项目按期完成交付。二是加强销售管理，坚持市场化运营管理模式，制定灵活的推售策略，提升项目市场竞争力。三是加强融资管理，积极沟通金融机构，通过置换、压降等方式优化公司债务结构；四是进一步推进机制体制改革，通过组织架构优化、人力优化、管理模式优化等管理措施，不断释放人才发展活力及企业经营活力，最终提升企业经营效益。

　　(四)可能面对的风险

　　1、行业政策风险

　　2024年，我国经济发展机遇与挑战并存，但总体向好的基本面没有改变。中央经济工作会议提出“稳中求进、以进促稳、先立后破”，反映出政策端对经济增长的呵护。预计随着前期出台的一系列稳增长政策效应持续显现，我国经济有望保持稳健增长态势。行业方面，中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着房地产企业的经营，影响着市场对房地产行业走势的预期。虽然目前房地产整体调控思路已经转向，但房地产市场仍存在市场信心不足、城市分化等问题。为防范政策性风险，公司将继续密切关注宏观调控政策形势，把握政策走向，研判政策变化，顺应政策导向和市场需求，动态调整经营策略，提高公司的整体竞争力。

　　2、市场风险

　　虽然宏观形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效现阶段，但受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况。为防范市场风险，公司将加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略，进一步提升产品力和服务力，增强风险抵抗能力。

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