海泰发展（600082）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

　　2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，是新一轮国有企业改革深化提升行动正式启动之年，也是天津滨海新区高质量发展支撑引领行动的攻坚之年。公司切实按照天津市委“十项行动”及天津滨海新区、高新区高质量发展决策部署，锚定科创生态建设和产业投资两大方向，以“盘活存量、培育增量、提升质量”工作为关键抓手，全力推进重整转型。报告期内，公司克服宏观经济不确定性与市场竞争日趋激烈带来的挑战，积极整合天津滨海高新区内优质资源，优化公司资产结构、业务结构和收入结构，坚定推动战略目标落实落地，各项工作稳中有进、稳中向好。

　　（一）聚焦存量资产盘活，加强房产招商租售。

　　公司依托区域创新生态和产业生态布局，充分挖掘存量资产市场价值，梳理各自有园区项目产业基础、招商方向和产品定位，围绕客户群体、盘活措施、招商团队等方面，系统谋划资产盘活工作，充分发挥外部机构资产运营、资源链接与社会资本优势，探索多元化合作模式，激发资产盘活动能。

　　同时，公司秉持“招商租售为核心”的经营理念，以统筹联动、创新思路、共生互补为原则，加强与政府相关部门的联动协调，争取产业资源导入与扶持政策支持，拓宽市场化招商渠道，加大营销策划工作力度，积极挖掘储备区内外意向客户，推动重点项目洽谈。多方位拓宽招商渠道，积极对接各类招商平台、行业协会等资源，搭建招商租售新渠道，形成互动机制，拓宽招商覆盖面，强化项目推介，挖掘区外需求客户。报告期内，公司实现房产销售面积23,851.48平方米，实现销售合同额24,931.53万元。

　　（二）立足科创生态建设，完善营商软硬件环境。

　　公司聚焦企业所需，优化营商环境，提升物业品质，依托天津滨海高新区各类政策支持，加强服务企业客户的深度，在硬件环境的配套更新与软件服务的能力创新方面，努力为园区高科技企业提供增值服务。

　　通过软硬件环境的不断改善，重塑海泰发展国家级综合孵化器，提供创新服务，汇聚创新资源，全力打造创新生态圈，为企业聚集提供优质的环境基础。一是以智慧科技助力，加快提升园区内信息基础设施和大数据服务水平，提升运营能力。在BPO园区启动智慧园区提升改造，从安防、资产、能效、物业管理等方面提高智能化管理水平；持续加强商业招商力度，成功引进各类商业品牌进驻园区，极大丰富区内商业业态，提升园区企业引聚能力。二是完善孵化器服务职能，以BPO基地和绿色产业基地G座等项目为载体，形成孵化器转型建设方案；服务双创企业，帮助企业出谋划策，以“专家+管家”的服务为企业保驾护航。结合企业需求组织培训，辅导84家企业获得科技型中小企业认定、32家企业获得高企认定、24家企业成功入库雏鹰企业、12家企业成为瞪羚企业，全年新增孵化企业21家。

　　（三）加强产业投资布局，优化调整资产结构。

　　加速培育产业投资新业务，坚定“股权直投+基金投资”的双轮驱动策略。报告期内，公司取得新格局基金分红，与管理公司、基金已投项目、拟投项目建立联系、做好服务，寻求合作契机，争取与项目方实现互利共赢，发挥产业投资对科创生态建设的促进作用。同时，公司积极筛选符合战略规划方向的优质基金，完成之路基金份额的收购，提升公司产业基金规模，持续改善公司资产结构，获取新的收入和利润增长点。此外，公司积极挖掘和调研天津滨海高新区范围内优质的园区物业、股权等资产，围绕战略转型目标积极开展投资论证。

　　（四）强化综合改革管理，夯实转型工作基础。

　　按照综合改革部署要求，更新组织架构，优化调整管理班子及董事、监事，完成内部员工竞聘和职业经理人选聘相关工作。制定年度培训计划，组织开展“海泰发展大讲堂”系列讲座，多角度提升干部业务能力及专业知识储备，进一步加强人才队伍梯队建设，为公司经营发展提供有力支撑。加强制度建设，梳理完善多项公司制度，保证公司治理与业务开展的合规运行。

　　（五）丰富拓展融资手段，加强资金风险控制。

　　创新融资方式，优化公司融资结构，主动对接相关金融机构，强化资金运营能力，提升资金利用效率，降低运营风险。同时，加大应收账款追缴力度，为公司经营提供了有力的资金保障。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　近年来，公司正由产业园区开发商向产业园区运营商转型，积极探索招商+孵化+投资相结合的创新运营模式。在新形势下，产业园区的运营思维、盈利模式及融资方式在逐渐成熟，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务和园区内生价值的提升，运营管理思维模式已逐渐完成从“重资产”到“重服务”的过渡。园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点，行业处于激烈竞争和行业整合阶段，服务体系、管理水平及竞争能力均有待进一步提升。

　　园区运营行业具有显著的区域性特征,我国各省市区域经济发展不平衡，产业分布不均衡，经济较为发达、产业集群更为明显的东部沿海地区产业园区数量、质量均占据明显优势。同时产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区的稳固发展。因此现阶段大多数园区运营商没有实现跨区域运营，只与同区域对手存在较强的竞争关系，与区外产业园区竞争关系相对较弱。

　　在产业投资方面，国家出台大量政策促进产业转型升级，各地政府大力引进高新技术产业，通过提升区域内产业质量来实现区域经济高质量发展，这对于投资行业而言是机遇与挑战并存，需要通过具有前瞻性全面性的眼光来寻找更具竞争优势产业和企业。

　　孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，向功能专业化、组织形式多样化方向发展。目前，天津滨海高新区大力推动孵化载体提质增效，不断完善孵化政策体系，加大力度建设专业化孵化器，打造高质量孵化体系。通过培育企业、提供多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　报告期内，公司作为天津滨海高新区唯一的国有控股上市公司，聚焦科创生态建设与产业投资两项主业，承担着落实重大项目落地、辅助园区招商、促进产业孵化、引领区域发展等重要职能。公司积极把握京津冀协同发展战略，在“津城”“滨城”双城发展格局下，围绕天津滨海高新区“113X”的产业发展方向，以实现高质量发展为主旨，努力构建创新生态和产业生态，为驻区企业提供生长的空间载体与发展的专属服务，通过布局产业投资基金，发挥国企创投功能，撬动资本市场资源助推企业发展。

　　强化服务品质提升，打造园区运营载体。报告期内，为适应园区运营的新形势，公司以打造良好营商环境为宗旨，加速物业提升改造，努力提升园区运营能力，完善孵化服务链条，为中小微初创型企业提供生活配套及专业领域的技术、设备、信息、市场转型等服务，强化孵化服务功能，为公司持有型物业的运营发展奠定坚实基础，为公司产业投资业务发展提供有力的支撑。

　　积极探索产业投资新模式，加快投资项目培育。报告期内，公司精准施策、靶向发力，推进资产整合和产业投资。通过推进资产收购、参与投资基金等方式积极拓展投资业务，构建公司产业投资新渠道。加强调研筛选新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充。

　　深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务。公司依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优势提升转型，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提升孵化器影响力。

　　公司持续优化开展集中采购销售业务，完善交易流程。报告期内，公司进一步规范商品交易流程，开拓新型业务模式，完善供应链配置，提高经济效益。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集效应，推进资本运营平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。

　　（一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等百余万平方米工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。

　　（二）拥有园区综合运营能力优势，全力打造优质综合服务平台。公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，厚植公司品牌内涵，进一步促进招商租售工作。

　　（三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。

　　（四）拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接天津滨海高新区优势产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接天津滨海高新区科技金融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助力园区运营和产业投资业务。

　　（五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段筹集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入46,146.33万元，较上年同期减少6.47%，实现归属母公司股东的净利润1,269.03万元。

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　公司所处行业为园区开发及运营服务，是指对各类园区进行规划、建设、管理和运营的一系列活动，包括园区的规划设计、基础设施建设、公共服务设施建设、招商引资、企业服务等多个方面。园区开发及运营服务的目标是促进产业集聚、提升区域经济竞争力等。

　　随着新一轮国有企业改革深化提升行动正式启动，新阶段的国企改革旨在以国家战略为引导，强化核心竞争力和核心功能，充分发挥科技创新、产业控制和安全支撑等作用。产业园区作为我国经济增长的重要引擎，在“十四五”时期将承担产业经济主战场、区域发展主引擎、改革开放试验平台的定位与使命。

　　近些年，各地不约而同地把产业园区的投资、建设和运营，作为拉动当地经济发展的主要抓手。一项公开数据显示，从2023年开始，全国的产业园区面积以每年1.4亿平方米的速度新增。预计到2025年，我国产业园区的总供应量将突破62亿平方米。与此同时，当前经济形势复杂多变，产业园区竞争压力巨大，对园区开发运营商提出了更高的要求。未来产业园区发展主要呈现以下几方面趋势。

　　一是智能化发展，随着人工智能、大数据等技术的快速发展和应用，园区开发及运营服务将更加智能化。例如，智能化的园区管理系统、智能化的企业服务平台等，能够提高园区的运营效率和管理水平，提升企业的满意度和归属感。

　　二是绿色化发展，随着环保意识的提高和可持续发展理念的普及，园区开发及运营服务将更加注重绿色化发展。例如，建设生态园区、推广清洁能源等，能够提高园区的环保意识和可持续发展水平，促进经济和环境的和谐发展。

　　三是专业化发展，随着产业结构的调整和转型升级的加速，园区开发及运营服务将更加专业化。例如，针对不同产业领域建设专业化的园区、提供专业化的企业服务等，能够更好地满足企业的需求和发展需要，提高园区的专业化水平和竞争力。

　　四是社区化发展，园区开发及运营服务将更加注重社区化发展。例如，建设园区文化、加强园区与周边社区的联系等，能够提高园区的社会责任感和品牌影响力，促进园区的可持续发展。

　　五是国际化发展，随着全球化的加速和对外开放的深化，园区开发及运营服务将更加国际化。例如，吸引外资企业入驻、开展国际合作等，能够提高园区的国际知名度和竞争力，促进经济国际化发展。

　　综上所述，园区开发及运营服务行业未来将向智能化、绿色化、专业化、社区化和国际化方向发展。为了适应这些变化和趋势，园区开发及运营服务企业需要不断创新和提升自身实力，以更好地服务于企业和社会。

　　(二)公司发展战略

　　积极寻求公司发展与国家重点战略和天津发展战略相适应，把公司发展与承担社会责任紧密连接，全力聚焦科创生态建设和产业投资两大方向。着力增加自身资源储备，提升能力建设，吸引具有高技术附加值的产业入住，发挥海泰国家级综合孵化器作用，积极推进产业投资板块发展，强化资产运营能力。不断调整和优化资产结构、业务结构和资金结构，确保公司发展目标稳步推进，为推动区域经济的高质量发展贡献力量，实现打造华北一流高科技产业园区，形成国家级产业集群的愿景。

　　(三)经营计划

　　面对国内外经济形势复杂多变的大环境，公司将继续坚定不移地贯彻落实党的二十大精神，全面推进落实“十四五”发展规划，积极应对市场挑战和机遇，以实现高质量发展为目标，全面推进企业转型升级和创新发展。

　　1.提高资产经营能力，形成园区运营独特优势

　　公司将进一步深度融入天津滨海高新区城市更新和产业升级，强化产业升级思维，努力获取资源，营造产业生态，建立平台化、生态化园区，打造园区口碑与特色。同时，公司将不断创新资产管理模式，通过园区资产运营，获取综合性收入形成可持续的盈利模式。此外，公司将积极推动对外合作，立足区域与行业现状，着力畅通各种合作渠道，整合优势资源为园区企业提供环境优化、安全管理、生活服务、金融服务等多类型增值服务，丰富经营模式、拓展业务边界，实现出租率、租金水平及服务质量同步升级，多管齐下，强基固本，进一步提高园区资产经营能力，形成上市公司的独特优势和竞争力。

　　2.积极拓展业务板块，丰富多元盈利模式

　　从公司长远发展考虑，首先必须牢守产业园区运营业务主战场，在此基础上积极通过孵化服务、产业投资等方式，找到新的利润增长曲线，拓展业务板块的同时丰富盈利模式，降低公司经营风险。其次，公司将通过紧密围绕园区相关产业及园区内企业开展投资布局，获取协同效应，积极参与创新型企业孵化，最大限度调动全园区资源支持孵化企业发展，实现孵化产投与产业链招商的高效联动与良性循环。同时，针对有利于提高公司经营水平的优质项目，公司将积极开展并购，为未来发展转型打下基础。

　　3.努力做好自身经营，积极开展价值管理

　　公司在积极推动资产整合、努力提高运营能力、丰富拓展多元模式的过程中不断做好自身生产经营，不断提高公司核心竞争力，促进公司稳健和可持续发展，同时积极创造价值以回报投资者。公司将积极寻找适合的方式进行价值管理，积极做好与投资者的沟通交流，并广泛听取投资者的意见和建议，加强价值管理工作，努力为股东创造长期投资价值。

　　(四)可能面对的风险

　　1.宏观经济政策风险

　　园区开发行业是资源整合复杂程度非常高的行业，其中关联到产业、人口、规划、交通、金融等主要资源，受相关政策影响较大。同时，园区开发运营业务投资规模大，属于资本密集型行业，对于信贷、债券等融资工具有较强的依赖性。国家宏观经济政策走势，产业政策、税收政策及信贷政策等调控手段的实施，将对企业运营产生重大影响。公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势，顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。

　　2.产业地产竞争风险

　　近年来，随着产业园区向中高端发展迈进，在大数据、云计算、人工智能等产业发展上的同质化竞争愈发激烈。各地园区纷纷加大了对高新技术企业的招商引资力度，加剧了对于创新产业（300832）、创新机构、创新产品和创新人才的争夺，产业园区竞争已不单单是园区之间的竞争，而是政策、服务、产业等一揽子方案竞争。因此公司将以更主动的姿态、更超前的意识、更敏锐的布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以数智产业为基础支撑，继续深化产业园区建设和服务。

　　3、投资环境风险

　　近年来，随着国际国内地缘政治、宏观经济形势不断变化，产业投资的政策将会受到国际政治经济格局、被投资企业行业趋势及市场变化等因素影响，投资收益会随着政策变动、周期性波动、投资环境变化而不可避免地产生波动。公司将积极做好投资风险预防措施，在项目选择上提高科学决策能力，增强“投前-投中-投后”全过程、全周期的项目管理能力，有效应对市场变化。

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