海印股份（000861）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所处行业情况

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

　　1、商业行业

　　今年以来，各地加大各项促消费政策的落地实施，商圈消费活力提升，市场环境有所回暖。但线上消费冲击以及消费习惯、消费态度转变等因素影响，叠加受外环境的整体收缩，商业行业存量竞争愈加剧烈，各商业行业在逆境中积极求变，通过调整革新商业内容，以适应消费模式、消费习惯的变化趋势。

　　2023年房地产行业政策环境仍处于宽松期，中央和地方出台多项政策，从降首付、降贷款利率、放松限购等方面释放积极信号，但受房价下跌预期较强、居民大宗消费信心不足等因素影响，2023年度全国房地产销售持续下行，房地产市场调整压力依然较大。

　　2、光伏行业

　　在“碳达峰，碳中和”背景下，国家大力构建以新能源为主体的新型电力系统，其中光伏发电已成为主要增量来源。2023年国内光伏行业呈现发展态势，产业链主要环节产量均实现高速增长。根据国家能源局官方数据，2023年，我国光伏新增装机216.88GW，同比增长 148.1%，其中集中式新增装机超过110GW，占比超过50%；分布式光伏新增装机接近100GW，工商业光伏新增超过50GW，集中式光伏新增装机反超分布式。2023年，全国光伏发电量超过6.1亿千瓦时，同比增长约 30%。随着光伏组件价格下跌，光伏发电行业投资力度将进一步加大。

　　政策方面，报告期内，国家发展和改革委员会、国家能源局等部委就绿电项目参与绿电交易、光伏发电产业发展规范用地、加强新型电力系统稳定工作、新型电力系统发展等方面发布政策支持光伏行业发展。

　　3、金融行业

　　国家金融政策持续严监管，不断加强对从业主体的行为管理，尤其是将互联网平台的金融业务全面纳入监管，规范持牌机构与互联网平台公司业务合作，强调金融业务必须持牌经营，坚决维护互联金融市场秩序。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　（一）报告期内公司从事的主要业务

　　根据中国证监会《上市公司行业分类指引》（2012 年修订）的定义，公司所属行业为“租赁与商务服务业”（L）中的“商务服务业”（L72）。公司始终围绕“家庭生活休闲娱乐中心运营商”的发展定位，深耕主业，聚焦优质资产，优化业态布局，巩固以商业物业运营业务与金融服务业齐头并进的核心业务格局，加速推进光伏业务建设。报告期内，公司主要从事商业物业运营、金融服务、光伏发电等业务，经营模式未发生重大变化。

　　1、商业业务

　　商业物业运营指的是公司通过整体定位、统一管理的模式将自建或租入的商业体对外出租并提供商业管理服务，主要的经营业态包括主题商场、专业市场、购物中心和城市综合体四大业态。

　　公司的房地产业务主要模式是为商业运营业务而自建的商业综合体规划配套所建公寓，通过迅速销售回笼资金，反哺商业综合体及社区商业。

　　2、光伏发电业务

　　光伏发电业务指的是公司以海印蔚蓝为平台，结合项目资源优势与相关方合作，共同组建光伏投资平台及光伏运营平台，进行光伏电站的开发、投资、建设、运营、管理和转让。公司光伏发电业务包括分布式光伏和集中式光伏，其中分布式光伏以工商业分布式光伏为主，集中式光伏采用“光伏+产业”模式。

　　3、金融服务

　　金融服务指的是在法律规定范围内，以海印金控为平台，通过海印互联网小贷、衡誉小贷等载体，以小微金融为主要方向，基于公司自身的资源优势，为小微企业、个体工商业主和个人消费者提供普惠金融服务。

　　（二）经营情况概述

　　1、业绩概况

　　2023年，宏观经济弱复苏，商业消费市场逐步回暖。公司在业务上坚持优化传统主业和推进新兴产业布局并举，在管理上聚焦精益管理、着重提质增效。2023年公司实现营业收入 93,237.16万元，同比下降19.63%；实现归属于母公司的净利润为-15,591.93万元，同比减亏59.31%。

　　其中公司商业物业运营业务（不含地产业务）实现营业收入 69,537.03万元，实现归属上市公司净利润 2,698.11万元，同比增加137.69%；

　　金融业务实现营业收入6,137.66万元，实现归属上市公司净利润473.94万元，同比减少67.85%；

　　本报告期公司业绩亏损的主要原因为：（1）报告期内，公司根据会计准则和公司会计政策的有关规定，对房地产业务期末存货计提跌价准备，对相关金融资产及应收款项计提资产及信用减值；（2）受房地产市场整体低迷影响，公司房产板块本期销售收入下降幅度较大。

　　2、报告期内重点工作实施情况

　　报告期内各项重点工作实施情况如下：

　　（1）商业业务

　　随着外部干扰因素消失，商业客流逐渐回归正常，但历经三年宏观环境变化，人们消费习惯和消费态度发生较大转变。

　　品牌丰富业态、加强文旅电竞主题招商，开展各式集市活动创新消费体验场景，加强商场内外空间改造、优化项目品势，实现品牌焕新、内容创新、服务更新。

　　在商业行业存量竞争愈发激烈的背景下，公司充分发挥品牌优势和管理经验优势，参照韶关百年东街等成功标杆项目加强轻资产外拓，通过对运营能力的快速复制实现轻资产运营模式的品牌输出和管理输出。

　　（2）光伏发电业务

　　报告期内，公司坚持“分布式+集中式”并举，积极推动存量光伏项目建设，其中控股子公司骏盈置业屋顶分布式光伏发电项目一期项目5.28MW已于 2023年 3月进入并网发电阶段，于 2023年 4月正式产生电费收入，二期项目9.66MW已取得备案证，目前申请接入电力中；北海一期项目3.52MW正在办理项目备案；江门市开平市百合镇200MW集中式光伏发电项目已取得江门市发改委的备案批复并于2023年上半年举行开工仪式，目前各项工作正在快速推进中。

　　同时，公司基于积累的光伏项目开发经验，持续深耕光伏运营环节，探索自主打造“综合智慧零碳电厂”项目。为配合项目落地，公司于2023年8月注册成立智慧零碳项目平台公司-广东海恒新能源发展有限公司，该公司将作为公司未来拓展工商业分布式光伏、储能、建筑节能、能源监测等项目的投资平台。

　　未来，公司将依托于自身丰富的产业资源优势，通过与专业技术方合作开展新能源项目建设，积极推动“光伏+农业”、“光伏+林业”、“光伏+工业”等新型光伏模式项目落地，重点打造一批光伏发电项目标杆工程，拓展“上通绿色发电、下达智慧运营”的海印特色综合智慧能源服务模式。

　　（3）金融业务

　　报告期内公司金融业务按照“重质量、轻规模、控速度”的原则在主动控制自有资金业务规模和业务方向的前提下，联合同业机构共同开展业务以提升经营效益，同时通过接入人行征信系统、加强客群分类筛选等措施进一步增强抗风险能力。

　　（4）房产板块工作

　　公司房地产以自主开发为主，主要经营业态为商业住宅、住宅、城市综合体，目前公司主要项目位于上海、珠海、肇庆、茂名等地区。报告期内，为降低消费疲软等因素影响，公司房地产板块及时调整开发建设计划，加强项目成本管控，围绕“高效高质量”进行项目开发。另一方面，报告期内房地产行业政策保持宽松，公司把握政策窗口期积极营销，持续加大三四线城市地产项目销售力度，加快存量项目存货出清，回笼资金反哺主业。

　　

　　（5）其他重点工作

　　加强预算执行和监控，严控资本性开支

　　报告期内公司进一步加强预算的执行和监控，严格控制各项费用支出，降低经营成本；加强公司成本费用管控，严控非经营性支出，实现降本增效；做好科学的资金统筹，确保资金使用合理性，加快资金周转。报告期内公司销售费用减少1163万元，同比下降17%，财务费用减少4333万元，同比下降16%。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　报告期内核心竞争力未发生重大变化。

　　（1）品牌竞争力

　　公司下属的多个主题商场在华南地区运营超过30年，商场的运营和管理均立足于客户需求，经多年的积累，已经建立起地区品牌知名度，形成良好的声誉。未来将通过“品牌输出、管理输出”的轻资产拓展模式，进一步提升公司品牌竞争力。

　　（2）区域行业龙头地位

　　公司地处华南地区，现有商业物业中成熟物业较多，在华南地区拥有主题商场、商业综合体、专业批发市场等多种商业经营业态。商业物业多数坐落于广州市核心商圈及地铁沿线，地理位置优势突出，客流量较大，物业铺位整体出租率较高，保证较高的盈利水平。

　　（3）丰富的运营管理经验

　　公司商业运营管理团队拥有超过30年的丰富运营管理经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划，指导商户及时满足客户日益增长的需求。商业物业运营能力突出且富有创新精神。此外，公司还拥有一流的金融业务管理团队，具有丰富的金融产品拓展能力及风险意识，已建立科学有效的风险管理控制体系，满足公司未来多元化业务的要求。

　　

　　四、公司未来发展的展望

　　（一）公司发展战略

　　2024年受地缘政治冲突加剧、逆全球化趋势加强的影响，预计全球经济仍面临较大不确定性。在复杂的国际环境以及国内经济转型压力较大的背景下，经济复苏仍面临较大压力。面对机遇与挑战，公司管理层将持续加强宏观战略研判，积极做好风险应对。2024年，公司在优化主业的同时将继续深入推进新能源战略转型工作，加快公司光伏业务和多元化场景应用的密切结合，拓展光伏业务市场布局深度，完善“商业、光伏、金融”的业务版图，打造新的业务增长点。

　　（二）经营计划

　　1、深化“光伏+”模式发展，坚持“分布式+集中式”并举

　　公司将立足于自身丰富的物业、商业资源及在新能源行业所积累的运营经验，携手国家电力投资集团及地方国企，拓展“上通绿色发电、下达智慧运营”综合智慧能源服务模式。在分布式光伏方向，从自有物业切入，持续深耕工商业园区分布式园区光伏；在集中式光伏方向，推动光伏在工农渔林等行业的特色应用，创新“光伏+”模式，通过应用场景的纵向和横向拓展，进一步提升公司光伏业务规模。

　　2、多举措盘活存量资产，增强公司资金储备

　　2024年公司将加大对现有资产的有效管理和优化配置力度，通过资产证券化等方式进一步盘活公司存量资产，增强公司资金储备以持续深化新能源产业布局，力争在3-5年内打造成为区域综合智慧能源投资与运营的头部企业。

　　3、深化精益管理，提升整体效能

　　公司将以精益管理作为促进企业管理效率提升的重要手段，围绕成本主线通过加强全面预算管理工作、严控各项成本支出实现全方位成本控制，持续细化、量化增收节支措施；以效益为先，通过坚决推进项目精细化管理、强化内部管理、强调责任意识实现全领域管理提升。

　　4、优化企业管理和业务发展模式，发展轻资产运营模式

　　公司在巩固优势区域领先地位的同时，充分利用海印品牌及商业管理经验优势向商业氛围活跃的地区输出管理，通过轻资产运营模式实现服务品质与服务内容的快速复制，进一步提升公司的市场影响力和品牌价值。

　　（三）公司面临的风险及应对措施

　　1、宏观经济波动风险

　　公司所处零售业与宏观经济和政策环境密切相关，面临国际逆全球化思潮抬头、国际冲突加剧，国内有效需求不足、经济下行压力较大，整体环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，社会消费信心不足，整体经济疲软对行业和公司的发展带来不利影响。公司将积极关注宏观经济走势以及国内外经济形势变化，通过加强战略研判，聚焦经营主业，提高自身的抗风险能力。

　　2、市场竞争加剧的风险

　　电商平台凭借数据收集分析、个性化推荐等技术手段优势实现对消费者的消费需求的快速响应，改变了消费需求和消费习惯，对线下零售行业经营形成了多方面的冲击。公司将充分发挥自身优势，主动参与市场竞争，不断优化项目品质，强化体验性消费；同时加强品牌输出和管理输出，通过轻资产运营模式实现业务外拓，降低公司运营和资金压力。

　　3、经营成本上升风险

　　商业行业的劳务成本、物业租赁成本、改造成本、人力成本等呈持续上升态势，将对公司的盈利能力造成一定影响。公司将进一步挖潜降耗，强化预算管控，控制费用支出，落实开源节流，厉行节约。

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