ST深天（000023）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所处行业情况

　　（一）报告期内公司所处行业情况

　　2023年混凝土行业运行艰难程度增加，持续增加的资金压力和市场需求下滑后日益严峻的市场竞争使得混凝土企业面临极大的挑战。2023年公司混凝土行业营业收入同比下降。混凝土企业运营艰难主要归因于下游市场需求收缩、竞争激烈、资金周转压力大、成本高企等因素。基建稳定支撑商品混凝土的市场需求，房地产下行趋势未改，整体房建项目新开工数量一般，基建发力难以对冲地产下行，整体市场需求不足。纵观全年，混凝土企业产量下滑，量价齐跌，经济效益下降。

　　（1）全国固定资产投资规模增加，增幅收窄

　　根据国家统计局公布数据显示，2023年，全国固定资产投资（不含农户）503,036亿元，比上年增长3.0%。其中民间固定资产投资253,544亿元，比上年下降0.4%，国有控股固定资产投资比上年增长6.4%。分领域看，基础设施投资增长5.9%，制造业投资增长6.5%，房地产开发投资下降9.6%。分区域看，东部地区投资增长4.4%，中部地区投资增长0.3%，西部地区投资增长0.1%，东北地区投资下降1.8%。

　　（2）房地产项目投资下滑，新开工面积同比下降，市场需求不足

　　2023年全国房地产开发投资额继续下降，行业仍将面临较大挑战。根据国家统计局公布数据显示，2023年全年房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%。其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。办公楼投资4,531亿元，下降9.4%；商业营业用房投资8,055亿元，下降16.9%。年末新建商品房待售面积67,295万平方米，其中商品住宅待售面积33,119万平方米。2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。房地产建设市场项目开工需求不足传导至上游，商品混凝土行业低迷贯穿全年。

　　（3）混凝土企业产量下滑，量价齐跌，经济效益下降

　　2023年混凝土行业受地产行业下滑的冲击影响，经济面临持续下行压力。由之前的房地产企业暴雷频发，到现在建筑企业爆雷、债务违约、破产重组或清算等消息在行业内屡见不鲜。行业需求和供给收缩。当前房地产市场持续降温，基建项目难以立竿见影。

　　根据百年建筑网统计，截至2023年全国C30混凝土均价为366元/方，同比2022年下跌51元/方，跌幅为12.23%。中国混凝土与水泥制品协会报告指出，2023年商品混凝土累计产量同比下降5.5%，规模以上混凝土与水泥制品工业主营业务收入比上年同期降低11.2%，利润总额比上年同期下降9.29%。

　　资金压力加剧。混凝土企业主要原材料水泥、砂石等现金结算模式陆续形成；一方面企业要面对原材料现金支付，另一方面企业需要垫资工程款，后期的收款难度和收款预期不断在变化，付款方式多种多样，承兑、商票、供应链金融、抵房越来越恶化。企业长期处于“老项目回款难、企业融资难、原材料支付难”的循环模式。

　　（4）行业回款艰难，企业经营资金周转压力长期存在

　　混凝土行业应收账款垫资比例高、回款难是行业长期积留问题。对比同行业公司应收账款回收情况，逾期情形普遍存在。由于行业运营模式存在缺陷，加上管理制度不完善、市场竞争加剧，使得企业长期面临着巨大的资金周转风险和坏账损失风险。

　　（5）2023年，公司混凝土业受市场需求不足、资金周转压力加大等不利因素的影响，企业运行艰难程度不断增加。公司主动收缩销售订单，并加大回款力度。

　　（二）行业发展状况与公司经营情况

　　2023年年初，中共中央、国务院印发的《质量强国建设纲要》，对我国高质量发展具有重要里程碑意义。混凝土行业发展最重要的目标和任务就是推进高质量发展。质量治理体系更加完善，质量政策法规更加健全，质量监督体系更加完备，重大质量安全风险防控机制更加有效。

　　2023年8月，国家发展改革委、科技部、工业和信息化部、财政部、自然资源部、住房城乡建设部、交通运输部、国务院国资委、国家能源局、中国民航局等10部门联合印发《绿色低碳先进技术示范工程实施方案》（以下简称《实施方案》）的通知，《实施方案》开宗明义，目的就是为加快绿色低碳先进适用技术示范应用，在落实碳达峰碳中和目标任务过程中锻造新的产业竞争优势。入围《实施方案》的技术共分为源头减碳类、过程降碳类、末端固碳类三大类。其中强调要发挥“新型胶凝材料、低碳混凝土、先进基建材料等低碳零碳新型建材研发生产与示范应用”等。“低碳混凝土”再一次醒目出现在重磅文件中，引发了混凝土全行业的深度思考与积极实践。

　　公司坚持发展循环经济，生产绿色建材--绿色混凝土，积极开展生产节能及环保研究工作，不断完善各项安全生产及质量管理制度和流程，确保为社会提供优质环保的产品，履行环境保护的社会责任。

　　（三）公司非金属建材业务的市场竞争状况

　　我国混凝土行业市场参与者众多。近年来，全国城镇化建设发展不平衡导致各区域下游市场需求出现差异，呈现各区域行业发展不平衡、产能利用率差异较大，竞争激烈程度有较大差异的局面。随着竞争的日趋加剧和监管要求的逐步升级，混凝土行业将逐步淘汰落后、不合规产能的企业，出现内部并购整合或分化，竞争优势将逐步向优质企业集中。

　　（四）公司生产经营所处行业的周期性、季节性和区域性等特征

　　混凝土行业具有周期性特征。混凝土的需求量与固定资产投资规模，特别是基础设施投资规模、城市化进程及房地产发展等因素紧密相关，而固定资产投资规模受宏观经济周期性波动影响较大。

　　混凝土行业受建筑行业季节性施工影响而带有一定季节性，其中春节长假是形成季节性特征的主要因素。

　　混凝土行业具有较强的区域性特征。由于预拌混凝土易凝结、高运输成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制区域特征性强。

　　（五）主要产销模式

　　由于预拌混凝土产品的质量特性导致产品不能库存，公司采取“设计+生产+销售”的经营模式，在广东深圳及湖南株洲两地进行预拌混凝土销售业务。

　　（六）生产量、销售量及经营指标情况

　　2023年报告期内，混凝土销售量和产量比去年同期下降51.43%。

　　公司目前运作预拌混凝土搅拌站共2个（含参股公司）。

　　(七)原材料及其供应情况

　　原材料价格阶段性回落，销售单价持续下滑。

　　公司混凝土板块成本构成中，原材料特别是水泥的占比较大，原材料供应的稳定性对公司生产至关重要。根据国家统计局统计，2023年全国水泥产量20.23亿吨，同比下降0.7%，水泥产量为2011年以来最低水平。水泥价格同比大幅回落并总体呈现前高后低、震荡调整走势。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　公司是一家以商品混凝土为主业、房地产为支柱产业的上市公司，主要产业包括商品混凝土的生产和销售、房地产的开发及物业管理等。公司混凝土业务集中在深圳市和株洲市；房地产开发主要在深圳市、西安市和连云港市；物业管理主要在深圳市。

　　（一）混凝土业情况

　　公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥、矿粉、沙子、石子、外加剂和电力等。公司是全国最早以商品混凝土生产和销售为主业的上市公司。预拌混凝土由于具有易凝结、高运输成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制而具有较强的区域性特征。公司采取“设计+生产+销售”的经营模式，在深圳和湖南株洲地区的混凝土市场深耕多年，近几年来不断提升企业的装备技术水平，同时加强技术投入，提升产品质量水平，目前在行业内的品牌影响力进一步加强。长期以来公司为深圳和株洲的重点工程、地标建筑和株洲市场提供了大量优质商品混凝土，在株洲地区混凝土市场占有率位居前列。

　　地产行业下滑，地产公司陆续暴雷，深圳市和株洲市混凝土行业内生产能力的过剩导致市场竞争更加激烈。报告期内，公司混凝土业受市场需求不足、行业资金压力加大等不利因素的影响，导致混凝土单位营业成本上升，企业运行艰难程度不断增加。公司混凝土业为此主动收缩销售订单，与客户协商提前终止部份合同，加大回款力度。

　　（二）房地产业发展情况

　　公司于1984年起涉足房地产业,与其他公司合作开发了一批商住楼宇。而后公司设立专门从事房地产开发与经营的工程开发公司，自成立以来,先后开发了数个住宅、工业、商业物业。公司现有房地产业务主要以商用物业及普通住宅为主，业务区域主要集中在深圳、西安和连云港。

　　报告期内，公司房地产业积极推进各项工作的开展。连云港天地国际公馆项目正在进行收尾工作；西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流；同时深圳市深秦城市更新项目已经开工建设，完成了基坑土石方开挖与支护工程；天地混凝土城市更新项目各项审批手续积极推进中，力争早日动工建设；红花岭项目已完成土壤调查，跟进办理原经营性用地移交、留用地的规划许可证。

　　公司房地产开发更加科学严谨地进行项目拓展储备，在前期策划、工程管理、营销推广方面形成了一套的具前瞻性的管理理念和方法，看准项目、稳健发展、择优发展。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　1、公司积极投入技术研究，不断提升产品的创新能力，努力提升高性能混凝土、特殊技术要求混凝土、预拌砂浆方面的技术储备。

　　2、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了“天地地产”的美誉度和知名度。

　　3、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、产业研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，持续稳健发展的经营方式。

　　4、混凝土业具有固定投资较多，固定成本大的特点，决定了混凝土产量大小是企业盈利的关键点。再加上混凝土业的销售带有赊销特点，导致货款回收周期长，属于重资产、重资金行业。资金是企业持续生产的血液。天地所属混凝土公司虽然在应收账款管理和催收方面有自己长处，但由于下游房地产业的不景气、“房企暴雷”等因素影响，回款难度进一步加大，再加上资金的持续紧张，导致公司原材料采购价格居高不下，天地的品牌及产量优势无以发挥，最终出现严重亏损不得不减产和公司在当地的竞争力逐年下滑的局面。

　　

　　四、主营业务分析

　　1、概述

　　（一）混凝土行业经营情况

　　报告期内，公司全年混凝土产量34万方，较2022年产量70万方下降51.43%。短期来看，商品混凝土行业存在资金短缺、回款周期长的情况。长期来看，随着国家重大战略区域规划的稳步实施及基建的大量投入，房地产市场逐步放宽，市场对商品混凝土等建筑材料的需求在逐步提升。

　　混凝土产业报告期的经营情况表现在以下几个方面：

　　1、市场整体需求下降，竞争进一步加剧，企业提价能力恶化，售价持续下滑。

　　2、在市场需求减少、货款回收困难的背景下，公司加大市场开拓力度，重点是深圳市市政工程项目开拓力度，狠抓降本增效，确保生产安全和质量稳定；加强技术投入，特别是技术培训方面的投入，提高企业技术创新能力；提高资源综合利用的质量和总量，提高市场竞争力,增强质量、服务和品牌意识；针对混凝土业务的应收账款，公司不仅督办重点客户的应收款项清收工作，还增强法律手段的应用，加大应收账款催收力度，加快回款速度。

　　（二）房地产行业经营情况

　　报告期内，公司房地产业积极推进各项工作，经过克服各种困难和干扰因素，重点项目总体基本可控，具体情况如下：

　　1、红花岭项目处于稳步推进中，2018年8月，公司与南山管理局签署了《收地补偿协议书》，根据协议要求，除保留公司自行开发用地外，其他原经营性用地移交予政府。目前完成原经营性用地移交前的土壤调查报告，紧接办理原经营性用地移交、及留用地的《土地使用权出让合同书》。

　　2、深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不动产登记工作，但受地铁13号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申请签订《土地使用权出让合同书》，后因政府管控及深惠城际铁路车站影响，签订了《土地使用权出让合同书》第二、第三补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提前做好项目的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。2021年完成项目：建筑方案招标、评审；项目天然气管道影响安全评价报告；地铁集团对项目无影响地铁的复函。2022年完成了施工总承包单位及监理公司的招标；2023年6月项目正式开始施工，年底前完成了基坑土石方开挖和支护工程；2023年11月受拟迁建燃气管道安全评估影响，签订了《土地使用权出让合同书》第四补充协议书，将项目竣工日期调整到了2026年；由于项目是西丽高铁新城和留仙洞总部基地空间互联互通的重要纽带，建筑方案需与西丽枢纽建筑设计概念方案深入对接，项目公司目前正跟进主体施工图、办理工程规划许可证。

　　3、天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市规划国土委关于〈南山区西丽街道天地混凝土城市更新单元规划〉审批情况的复函》。由于项目是西丽高铁新城和留仙洞总部基地空间互联互通的重要纽带，建筑方案需与西丽枢纽建筑设计概念方案深入对接，产业引入，建筑方案在深化、优化中。

　　4、连云港“天地国际公馆项目”项目所有楼栋全部完成竣工验收并移交至物业公司及相关政府单位管理。目前仅剩少量商铺、车位及储藏室处于销售过程中；二期的房屋质量保证金正在与政府部门沟通退回中；项目公司正在与税务部门办理项目的土地增值税清缴工作。

　　5、西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流。

　　上述4、5两个异地项目荣获国家及省级多项奖项，在当地树立了天地地产品牌，为天地集团异地开发房地产项目树立了标杆，积累了宝贵的房地产开发经验。

　　

　　五、公司未来发展的展望

　　（一）行业竞争格局和发展趋势

　　1、混凝土业

　　由于房地产产业依然受政府严控，市场供需矛盾仍然突出，但公司利用混凝土行业内部整合契机强化管理、提升产业结构，做强、做大主业，具体表现在以下几方面：

　　（1）近几年政府加强对企业环保、安全的检查监督，有部分企业因不能达标而停产甚至关闭，也有部分混凝土企业因土地等因素被迫搬迁或关停，公司混凝土企业通过搬迁提升装备技术水平，提高混凝土生产能力，利用行业整合契机通过升级改造方式扩大单站产能。

　　（2）巩固并提升基础设施、市政工程（如地铁、高速公路）的产销规模，改善了客户结构。目前公司混凝土市场占有率仍处于区域市场内前列地位。

　　（3）进一步加强管理，特别是加强目标成本的管理，降低混凝土生产的各项成本，加强内控管理和信息化建设，努力提高经营质量，提升混凝土行业毛利率水平，确保年度利润指标的完成。

　　（4）加强技术开发和资金投入，开拓混凝土新技术的应用，通过提供优质化、差别化服务的方式提高混凝土的附加值，从而提升混凝土的利润。

　　2、房地产业

　　展望2024年，社会经济活动逐步恢复正常，经济有望迎来快速复苏，消费需求有望得到提振。随着房地产金融支持政策密集落地开始发挥作用，房企融资端持续获得利好，房地产行业逐步企稳回升。

　　（二）公司发展战略

　　1、混凝土业

　　随着《粤港澳大湾区发展规划刚要》正式出台，未来近十年粤港澳大湾区城市群建设发展的需要，商品混凝土需求依然稳中有升。特别是市场环境向混凝土行业提出了挑战，产业结构不合理、产能过剩、附加值低、需求错配等都对混凝土行业提出新的要求，这也为发展绿色高性能混凝土提供了客观的经济环境。

　　公司现有在产商品混凝土搅拌站2个（含参股公司），分布于深圳市南山区和湖南省株洲市天元区。生产基地布局科学合理，可实现当地市场的全覆盖。每个搅拌站均取得ISO9001，ISO14001质量环境体系认证、可生产各种强度等级的商品混凝土和砂浆。

　　公司将在巩固深圳地区和株洲地区商品混凝土市场规模的前提下统筹布局大湾区城市群，用绿色高性能混凝土的推广运用来扩大商品混凝土产业规模。公司将以现有的2家3A绿色环保搅拌站为基础，以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，通过市场化、资本市场工具实施兼并重组，新建或并购商品混凝土站，改造升级绿色环保搅拌站产业园，将以产业上游为纽带，发展矿石、建筑垃圾无害处理，打造混凝土绿色建材产业园。

　　2、房地产行业

　　（1）发展战略

　　①做好现有项目的开发策划工作；

　　②加快已售项目收尾清算；积极调研拓展新的开发项目，加大土地储备力度，为下一步公司的房地产业可持续发展打下坚实的基础；

　　③同时向新型产业地产进行开发探索。

　　（2）机遇和挑战

　　目前公司房地产开发项目储备主要在深圳，有区域优势，市场大，相对政策风险小，集团持续稳健发展的经营方式。在当前形势，项目开发需更具有前瞻性地积极预测市场变化趋势，及时调整营销策略，规避市场变化带来的风险。

　　同时，深圳项目受益于国家战略布局、深圳产业升级的影响，以及地块周边的产业项目投入使用和配套的完善，提升了片区的市场竞争力、成熟度，公司的项目从中持续增值、受益。

　　最后，在销售情况良好的前提下，同行竞争更加激烈，公司要断从周边项目的市场反映中捕捉信息，从创造客户满意的产品，避免产品的同化方面着手，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，以达到满意的销售业绩。

　　（三）2024年度经营计划

　　1、混凝土业

　　（1）加大市场开拓力度，重点是深圳市市政工程项目开拓力度，狠抓降本增效，确保生产安全和质量稳定；

　　（2）加强技术投入，特别是技术培训方面的投入，提高企业技术创新能力；提高资源综合利用的质量和总量，不断优化配合比和生产工艺，提高市场竞争力,增强质量、服务和品牌意识；

　　（3）针对混凝土业务的应收账款，公司不仅督办重点客户的应收款项清收工作，还增强法律手段的应用，加大应收账款催收力度，加快回款速度。

　　2、房地产业

　　（1）连云港“天地国际公馆”项目，2024年完成清算、项目收尾；

　　（2）深秦项目预计2024年上半年办理工程规划许可证，主体部分全面动工建设；

　　（3）天地混凝土项目将按规定完成相关手续的审批工作，为持续开发做好项目储备；

　　（4）西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流；

　　（5）西丽红花岭项目将办理原经营性用地移交工作，完善用地手续，签订了《土地使用权出让合同书》。

　　（四）可能面对的风险、影响及应对措施

　　1、混凝土业

　　基于近年来混凝土行业发展状况，公司主要面临以下几个风险因素：

　　（1）混凝土市场竞争激烈，原材料市场波动较大，企业经营压力较大；

　　（2） 深圳及湖南株洲地区混凝土行业利润率普遍偏低，企业盈利空间小；

　　（3）混凝土应收账款周期较长，企业流动资金相对紧张；

　　（4）混凝土市场需求降温，订单减少风险较大。

　　为抵御上述风险，完成公司全年生产任务，拟采取以下应对措施：

　　（1）进一步优化混凝土配合比。在保证质量的前提下，原材料成本控制到合理水平；

　　（2）有选择性的承接订单。由于集团搅拌站得天独厚的地理位置，对于需求方资信差，方量小，运距远垫资大，利润低的项目必要的时候要减少或者舍弃；

　　（3）加大应收账款的回收力度。提高业务人员的提成奖励机制，对于老赖客户一律采取法律诉讼方式解决；

　　（4）重视质量管理、资金管理、安全管理。质量风险、资金风险、安全风险都是企业健康经营的重要因素。质量是企业的生命线，重视质量管理是保障建筑安全的必要条件；质量稳定、价格合理的原材料是控制质量风险的前提，公司要严格执行国家标准按照对原材料进场检验，生产过程、出厂检验、运输过程等质量控制，与施工单位做好技术交底工作。资金风险问题近些年长期困扰企业，尤其2023年越发明显。重视合同风险控制，避免诱发付款风险导致资金风险问题。加强财务管理和内部控制，提高企业的信用评级，从而增加获得银行贷款的机会，提高融资能力。资金进行合理规划，提前做好回款计划，早介入、多催促，对于有坏账风险的项目及时借助法律手段进行清收，利用行业协会力量协助催收；提高企业资金周转，保证现金流。安全问题在我市混凝土行业中仍有发生，进一步提供企业人员安全意识，完善安全生产制度，加强安全管理不容放松。

　　2、房地产业

　　2024年经济工作要稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。房地产业就目前公司在全国范围内的房地产业务发展阶段来讲，主要面临以下几个风险：

　　（1）行业政策风险——前期，由于个别房企自身经营不善、盲目多元化扩张等因素导致风险暴露。有关部门和地方政府虽已积极采取措施，稳妥有序化解风险，满足居民和房地产企业的正常融资需求，市场有待改善；即将推出的新规范对项目的冲击；

　　（2）资金融资风险——在政策导向下，部分资金已抽离房地产资金流向实体经济，短期房地产行业融资难度和资金的成本增加；

　　（3）工程建设风险——目前公司正要开发建设的项目在深杊，在工程建设过程中也面临诸多风险，包人工，建材、施工机械等上涨引起的成本风险，招标模式所引发的管理风险、承包方式产生的成本控制风险、发包合同风险和工程索赔风险；

　　（4）销售市场风险——在国际低迷的市场环境下，大多企业及个人处保命状态，短期大宗商品市场的购买力是下降的。对产品需求在不断变化，产品更需要创新、适用，提升服务水平。

　　面对以上房地产开发各个阶段的种种风险，通过对行业的环境分析，公司将采取相应的对策和措施如下：

　　（1）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市场的研判，同时加快在建项目的销售速度，尽快回笼资金，规避政策风险，保证项目开发的持续资金；

　　（2）在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，争取在更多的项目中运用，降低项目拓展和开发环节中的风险；

　　（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用信息化管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包模式及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险；

　　（4）从市场及客户的角度出发，在项目建设前期将销售的目标引入项目的规划设计中，不断从周边项目的市场反映中捕捉市场热点，不断创造客户满意的产品，避免产品的同质化，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，充分发挥项目开发的前期策划工作在后续销售中起到的作用；

　　（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在签订承建合同时充分考虑成本的控制要点；

　　（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化的融资产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把握节奏，合理安排项目资金需求。

关注同花顺财经（ths518），获取更多机会