万科A2024年一季度董事会经营评述内容如下：

　　（一）第一季度房地产市场情况

报告期内，全国商品房销售持续承压。根据克而瑞数据，一季度百强房企的操盘销售金额同比下降47.5%。

土地市场成交继续下行。根据中国指数研究院的数据，一季度全国300个城市住宅用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降25.4%和25.2%，住宅用地成交的平均溢价率为6.1%，较去年同期下降0.3个百分点。

（二）报告期内本集团业务进展

1、主要财务指标情况

报告期内，本集团实现营业收入615.9亿元，同比下降10.0%。其中，房地产开发业务贡献营业收入466.7亿元，同比下降13.8%；经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长12.0%。

受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响，本集团实现归属于上市公司股东的净利润-3.6亿元，同比下降125.0%。

一季度，扣除税金及附加前，本集团开发业务的结算毛利率为10.5%，同比下降6.7个百分点；经营性业务的毛利率18.9%，同比提高5.4个百分点；整体毛利率10.8%，同比下降4.6个百分点。

一季度受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东（即合作方）在项目层面利润都出现了大幅下滑，之所以本集团权益净利润相对于少数股东损益的变动幅度更大，主要原因是，少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润在合作项目的利润基础上，需要扣除合作之外的损益影响，比如万科全资投资的经营性业务按成本法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等。这些非合作项目层面的损益影响金额在季度间相对均衡，且同比变动较小，因此扣除这些影响后的集团权益净利润变动幅度相对更大。实际上，在单个合作项目中，万科与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度是一致的。

本集团回款效率（本年回款金额/本年签约销售金额）保持100%以上。截至报告期末，扣除预收款后的负债率为64.9%，相比2023年底下降0.6个百分点，净负债率59.3%；持有货币资金830.7亿元，可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债。

2、主要业务情况

（1）房地产开发

报告期内，本集团实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，同比分别下降37.5%和42.8%；实现结算面积318.2万平方米，结算金额466.7亿元，同比分别下降26.7%和13.8%。截至一季度末，本集团合并报表范围内有2,322.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额3,501.5亿元。

截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积5,675.7万平方米，权益计容建筑面积3,592.9万平方米；规划中项目总计容建筑面积3,169.0万平方米，权益计容建筑面积2,019.5万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计373.9万平方米。

一季度本集团实现新开工及复工计容面积170.0万平方米，完成全年计划的15.9%；实现竣工计容面积265.8万平方米，完成全年计划的12.0%。

3月下旬本集团启动实景购房节活动，对于交付项目落实客服、工程、物业联合品质交付交叉检查，保障品质交付；在项目交付活动、示范区样板间开放等环节，组织物业经理、物业管家、设计师、工程师、总经理等岗位参与客户接待、见面及签售会活动，为客户答疑解惑，共落地73场“物业面对面”活动，发起89场专题直播；针对在售的项目，通过社区实景展示和看房服务，为客户提供未来生活场景的真实体验。

（2）物业服务

万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）持续推进多空间服务高质量发展。万科物业开展“防火墙”专项行动，联动城市政府部门开展消防安全演练，提高工作人员和小区居民的安全意识，增强安全防范和自救能力；联合中指院编写和发布行业首份《物业管家发展白皮书》，开创了物业行业围绕客户住房全生命周期统筹管家服务设计的先河。在商企服务方面，一季度新增海尔集团全球总部、网易上海徐汇滨江园区、百度北京分公司等项目。万物梁行凭借“低碳物业”解决方案及多项节能减碳实践在第十三届公益节暨ESG影响力年会上荣获“2023年度双碳行动贡献奖”，并在中国楼宇经济之夜凭借专业服务能力揽获4项“2023-2024年度运营管理最佳实践奖”。

鉴于万物云已在香港联合交易所有限公司上市。

（3）租赁住宅

一季度租赁住宅业务（含非并表项目，即泊寓业务）实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%。

租赁住宅业务新拓展房源7,121间；在深圳、广州、武汉、天津、济南等城市新增开业3,006间。截至3月底，租赁住宅业务共运营管理23.8万间长租公寓，累计开业17.95万间，出租率93.9%。

租赁住宅业务保持行业领先的运营效率，持续降低获客成本，自有渠道获客占比超85%，营销费用率降至0.52%。同时，持续丰富客户体验，一季度开展超过300场社群活动，为超过1万名泊友打造高质量社交圈。

本集团积极响应国家保障性租赁住房政策，截至报告期末，所管理的租赁住宅中，已有10.82万间纳入保障性租赁住房。

（4）物流仓储

一季度物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入9.7亿元，同比增长1.0%。其中高标库营业收入5.3亿元，同比下降5.4%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）4.3亿元，同比增长10.1%。

报告期内，新增佛山里水冷链、济南高新（600807）二期2个项目，规划可租赁建筑面积8.5万平方米。截至3月末，物流仓储业务累计可租赁建筑面积1020.2万平方米，其中高标库可租赁建筑面积850.4万平方米，稳定期出租率83.9%；冷链可租赁建筑面积169.8万平方米，稳定期使用率76.0%。

公司继续拓展一件代发及统仓共配业务。一件代发业务提供多温层、智能分仓、数智化管理、B端C端业务同仓的仓配一体服务，共计发运232万单；统仓共配业务使冷链配送“班车化”运营已累计覆盖75个城市171条线路，通过集约化服务降低客户物流成本。

万纬武汉滠口冷链园区被中国仓储与配送协会评为“五星级冷链集配中心”，万纬成都龙泉冷链园区获LEED金级认证。截至报告期末，万纬物流绿色仓库可租赁面积超过860万平方米，占已开业项目可租赁面积85.8%。

（5）商业开发与运营

2024年1月，本集团成立商业事业部，负责集团商业业务的经营和管理。集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业、配套商业、历史文化街区等业务形态，其中，印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）为本集团的联营企业，专注于购物中心投资、开发和运营管理。

一季度商业开发与运营业务实现营业收入23.8亿元（含非并表收入，不含轻资产管理项目收入），同比增长2.3%，其中印力管理的商业项目营业收入为14.3亿元，同比增长4.8%。

印力组织春节开门红活动“发发季”，在全国53个城市164个项目展开联动，通过场景打造和积分抵现等方式促进消费，参与项目客流同店同比提升36%，销售同店同比提升26%。

3、主要经营管理举措

根据年初制定的工作重点，本集团积极推进大宗交易，报告期内实现大宗资产交易回款42亿元，其中上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额23.84亿元。

经营性业务通过REITs实现资产盘活。中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（中金印力消费REIT）将于4月30日在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额为32.6亿元。本集团第一大股东深铁集团通过战略配售认购基金募集份额总额的29.75%。

在融资方面，本集团继续得到金融机构的支持，一季度境内新增融资的综合成本为3.33%；同时积极拥抱经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。对于住建融资协调机制白名单项目，本集团会积极申报，应报尽报。

为顺应行业环境变化，2024年以来，本集团南方区域、上海区域、北京区域、西北区域均已开展组织调整，对区域内城市公司进行整合重组，相关调整有助于促进城市间的资源整合和人才的灵活调配，集中优势管理资源，提升效率。

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