华丽家族（600503）2022年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

报告期内，面对不断变化的市场环境，在公司董事会及管理层的带领下，公司全体员工凝心聚力，坚持以市场为导向，聚焦主业，不断提升自身管理能力和运营水平，积极应对市场及行业的挑战，围绕年初制定的目标，全力推进公司高质量发展。2022年度，公司实现营业收入21,145.93万元；实现归属于母公司股东的净利润7,647.96万元。截至2022年12月31日，公司总资产487,656.86万元，净资产371,473.83万元。

公司现阶段的房地产开发业务主要分布在苏州和遵义两地。公司位于苏州的房地产项目主要为苏州太湖上景花园项目，该项目由公司全资子公司苏州华丽及苏州地福进行开发，分为高层住宅、沿街商铺、别墅及公寓式住宅等类别。苏州太湖上景花园项目规划计容建筑面积760,382平方米，报告期内，高层住宅已基本售罄，别墅及沿街商铺处于尾盘销售阶段，公寓式住宅已竣工备案。报告期内，苏州项目公司积极推进沿街商铺、别墅及高层住宅尾盘的去化，在国际和国内复杂的经济环境及整体市场下滑的形势下，实现现售签约0.37万平方米，完成交房0.35万平方米，实现销售收入7,198.64万元。为了进一步去化项目存量、及时回笼资金，项目公司于报告期内启动了商业综合体的销售筹备工作。遵义项目方面，目前遵义华丽负责开发的遵义市2019-红-06号地块项目剩余部分房屋的动拆迁工作于2022年取得重大进展，重新调整用地红线，已取得新规划许可证，减少了待拆迁面积，同时优化布局。力争尽早实现项目开工。

截至2022年12月31日，公司土地储备面积为8.53万平方米，包含苏州项目待开发土地面积2.32万平方米以及遵义项目待开发土地面积6.21万平方米。遵义市2019-红-06号地块属于旧城改造项目，因当地政府尚未完成地块的动拆迁，公司将继续敦促政府加紧推进动拆迁工作。

公司旗下的宁波墨西和重庆墨希主要致力于石墨烯微片及石墨烯薄膜的生产、制备及应用。受技术标准、产品成本以及市场拓展等因素的影响，公司石墨烯产品的销售未形成有效规模，产能亦未得到充分释放，宁波墨西和重庆墨希目前均处于持续亏损状态，财务状况在报告期内未取得显著改善。现阶段，宁波墨西着力于盘活闲置及存量资产，并在此基础上加强与国家石墨烯创新中心合作，开展持续研发、中试放大、工艺改进、市场推广等生产经营活动，重庆墨希将聚焦自身的优势技术进行技术攻关，力争尽快形成批量化的销售订单。报告期内，公司下属的南江机器人主要着力于盘活资产、去化存量设备、把握市场机遇。目前南江机器人产品市场占有率不高，仍处于亏损状态。敬请广大投资者注意投资风险、审慎决策、谨慎投资。

2022年5月26日，公司与华泰证券股份有限公司签署了《附条件生效的股权转让协议》，约定公司向华泰证券股份有限公司出售其持有的华泰期货40%股权，华泰证券股份有限公司以现金方式支付全部交易对价。2022年7月7日，本次交易的标的资产过户事宜完成工商变更登记，公司不再持有华泰期货股权。根据上述协议的约定，公司分别于2022年7月8日、7月13日收到华泰证券股份有限公司支付的华泰期货40%股权转让价款共计15.9亿元。公司将进一步聚焦房地产开发业务，充分利用本次交易获取的资金，及时把握市场调整中的结构性机会，为公司创造价值，进一步提高公司的可持续经营能力。

截至本报告期末，公司及子公司金叠房产合计持有厦门国际银行3.46%股权。厦门国际银行成立1985年，总部位于厦门，其在国内及港澳地区共设有140余家营业性机构网点。近年来，厦门国际银行持续优化其资产负债结构，积极压缩非信贷资产投放，将有限资源主要投入到实体经济的信贷领域。在回归本源的背景下，厦门国际银行坚持内涵式发展，主动放缓扩张速度，追求高质量发展。根据厦门国际银行2018年度、2019年度、2020年度、2021年度股东大会决议，公司和金叠房产合计可收到厦门国际银行2018年度、2019年度、2020年、2021度分配红利分别约为5,610万元、5,900万元、1,560万元、2,946万元（2022年6月28日召开的厦门国际银行2021年年度股东大会审议并通过了《关于2021年度利润分配的议案》，根据上述议案公司预计可收到厦门国际银行2021年度分配红利2,946万元）。上述利润分配的实施须经相应的审批程序的核准。

公司作为瑞力文化有限合伙人持有其27.14%的合伙份额。报告期内，瑞力文化投资的部分项目开始进入退出阶段，报告期内，公司收到资本金1172万元，具体投资收益待瑞力文化的最终决算后方能确认。

二、报告期内公司所处行业情况

2022年，房地产行业经历深度调整，全国商品房销售金额同比大幅下滑，各地房价持续承压，房企资产负债表遭受冲击，部分企业出现流动性风险。为推动行业健康发展，中央和地方政府从供需两端出台多项政策，改善房地产企业流动性、支持合理购房需求、稳定市场预期;在一系列因素的支持下，商品房市场逐步呈现出筑底企稳迹象。

根据国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%;销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%。全国房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%。土地市场成交面积和溢价率明显回落。从中央到各地持续优化政策，支持行业平稳发展。12月中央经济工作会议提出，“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求”，“支持刚性和改善性住房需求”，“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。2022年11月以来，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大“第二支箭”、央行及银保监会出台“金融16条”、中国证监会发布“新5条”支持房地产股权融资，房地产行业融资环境出现改善。

苏州房地产市场2022年整体难掩颓势，成交量成为近十年最低。2022年2月受国际和国内复杂的经济环境、需求萎缩等综合因素影响，楼市成交量降至冰点，从2022年4月份开始，苏州政府陆续启动了一系列宽松刺激政策；为进一步“救市”，9月14日苏州启动全面松绑限购政策，9月16日随即叫停遭遇“一日游”。2022年商品住宅新增供应527.96万方，环比下降43%，市场客户观望情绪浓重，各开发商推盘节奏放缓，入市意愿降低，市场以去库存为主。2022年苏州商品住宅新房成交678万方（含政府回购房源），环比去年下降27%，比2018年的低位降低17%，成为近十年新低。与新房成交表现一致，2022年苏州土拍市场也遇冷，全年成交建筑面积较去年降低44%，除园区外其他板块与去年及往年成交地价相比，普遍出现地价下跌，单宗地块楼面价下降幅度500-2000元/㎡不等。

2022年全年遵义住宅成交约13200套，较2021年下降约47.01%。在区域排名中，公司遵义项目所在的红花岗区以住宅签约10595套位位居榜首。土地成交量方面，2022年遵义市共计成交商业和住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）91宗，同比下降约58.26%；成交计容面积约543.74万平方米，同比下降约67.44%；成交总额约63.35亿元，同比下降约56.21%；成交楼板价约1165元/平方米，同比上涨约34.53%。其中，红花岗区共计成交约29宗，成交计容面积约233万平方米，成交总额约24.67亿元。政策层面，在坚持房住不炒的定位下，落实城市主体责任，因城施策，促进全市房地产业良性循环和健康发展，2022年7月21日，遵义市住房和城乡建设局等14部门印发了关于《遵义市促进房地产业良性循环和健康发展的工作措施》的通知，进一步支持公积金缴存职工合理购房需求，其中阶段性执行降低二套房最低首付款比例政策，最低首付款比例由30%降低至20%；适时开展公积金贴息贷款；放宽省内异地贷款申请条件；阶段性支持公积金“又提又贷”等措施。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司现阶段的房地产开发业务主要分布在苏州和遵义两地。公司位于苏州的房地产项目主要为苏州太湖上景花园项目，该项目由公司全资子公司苏州华丽及苏州地福进行开发，分为高层住宅、沿街商铺、别墅及公寓式住宅等类别。苏州太湖上景花园项目规划计容建筑面积760,382平方米，报告期内，高层住宅已基本售罄，别墅及沿街商铺处于销售阶段，公寓式住宅已竣工备案。

报告期内，苏州项目公司积极推进沿街商铺、别墅及高层住宅尾盘的去化，实现现售签约0.37万平方米；完成交房0.35万平方米，实现销售收入7,198.64万元。为了进一步去化项目存量、及时回笼资金，项目公司于报告期内启动了别墅品质提升等系列工作，积极推动销售筹备工作。遵义项目方面，目前遵义华丽负责开发的遵义市2019-红-06号地块项目已取得项目开发所需的《土地使用权证》、《用地规划许可证》以及《规划建设许可证》，现属地政府正在推进项目中剩余部分房屋的拆迁工作。

截至2022年12月31日，公司土地储备面积为8.53万平方米，包含苏州项目待开发土地面积2.32万平方米以及遵义项目待开发土地面积6.21万平方米。遵义市2019-红-06号地块属于旧城改造项目，受当地政府尚未完成地块的动拆迁的影响，公司将继续敦促政府加紧推进动拆迁工作。同时，贯彻公司新三年发展战略聚焦上海等核心城市深耕发展，公司于2022年深入研究上海重点板块机会，频繁参与上海土地竞买，为长期发展形成优质土地储备积极努力。

四、报告期内核心竞争力分析

公司是一家以住宅地产开发为核心业务，以建筑装饰和绿化环保等为配套的中小型房地产企业。公司通过在房地产行业多年的经验积累和不断提升，使“华丽家族”住宅品牌在上海及苏州具有一定的知名度和影响力；公司在多年的经营发展的过程中，建立了完整规范的业务管理制度及流程并不断更进；公司重视前期工作和运营体系，通过有效的内审和风控机制，强化对风险的识别和管控；在财务管理方面，公司凭借稳健的运营，在保持合理的资产负债水平的基础上，积极拓宽融资渠道，控制财务风险，为公司业务的可持续发展提供了坚实的保障。

2022年公司引入部分新高管团队，进一步充实了管理团队的市场化视角。并提出了以“一生好宅、华丽生活”为产品模型的新发展战略，旨在深耕上海、苏州等核心城市布局。延续并进一步提升“华丽家族”为客户提供“好房子、好服务”的品牌理念。同时本着开放、共赢的心态与行业内上下游企业保持良好沟通，探索合作机会。

五、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

1、政策环境：“稳支柱”“促需求”“防风险”成为2023年行业主题，同时住建部对房地产企稳回升充满信心，将在稳支柱、防风险、惠民生三个方面落实2023住建工作“稳中求进”。因城施策方面，一季度各地优化政策超百次，多数城市房贷利率已降至较低水平。

2、政策趋势：在稳经济目标下，二季度楼市政策具备空间。今年以来我国经济呈现恢复向好态势，两会定调“稳中求进”，但复杂多变的外部环境仍一定程度制约着我国宏观经济的恢复节奏，今年房地产市场的稳定性尤为重要。自去年底以来，高层多次强调房地产的支柱产业地位，预计今年地产政策仍将以托底呵护为主。

3、市场展望：二季度市场有望趋稳，全年保持谨慎乐观预期，销售小幅增长。若政策端持续发力、宏观经济稳步向好，购房者置业信心有望延续修复态势，预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势，环比一季度有望小幅增长，但城市分化行情仍将延续。

4、企业应对：整体来看，2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段，企业应以销定投，积极运用数据工具科学决策，优选城市、优选项目、实现换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。同时，随着“改善时代”来临，企业应当更加重视产品打造，始终将满足客户需求作为第一出发点，提升核心竞争力。

(二)公司发展战略

顺应国内经济发展新常态和未来行业发展趋势，夯实房地产开发及相关业务，进一步优化资产结构，谋求新的发展机会，提升上市公司核心竞争力和盈利能力，实现公司健康、稳健的持续发展，不断为股东创造更好的回报。

(三)经营计划

2023年，公司将持续关注政策导向，及时把握市场调整中的结构性机会，适时拓展项目储备，提升产品品质及配套服务，加强对房地产市场研究探索，尝试多种运营模式，不断完善公司房地产板块的产业链，确保公司持续稳健运行。

2023年，公司房地产开发主要工作包括苏州太湖上景花园独栋别墅、沿街商铺的销售以及遵义华丽家族项目的建设。苏州太湖上景花园独栋别墅计划于2023年7月完成修缮以新形象新定位重启入市，沿街商铺也在续销中，虽房地产市场整体趋势下行，但公司仍将攻坚克难，力争独栋别墅和沿街商铺两种不同物业类型同步销售，齐头并进，全力完成公司整体经营目标。此外，鉴于高层住宅、别墅已建造完成，伴随入住率的逐步提高以及社区规模的逐渐形成，为了完善小区的商业配套，打造良好的社区生活氛围，苏州公司针对商业综合体将采取租售并举的举措。遵义华丽将积极与遵义市政府沟通协调，推进遵义市2019-红-06号地块项目的动拆迁工作，推进项目的开发建设。

(四)可能面对的风险

1、政策调控风险

房地产行业作为国民经济支柱产业之一，产业的发展受中央及地方政府政策影响。近年来，随着“房住不炒”的政策基调的不断深入落实，以及“因城施策，稳地价、稳房价、稳预期长效机制”的建立，房地产市场调控政策不断完善，但总体调控覆盖面和力度依旧不减。公司将持续密切关注中央及地方政府政策的变化，加强对政策和市场的研判，以政策和市场为导向，积极应变，适时调整，不断优化经营发展方向，降低公司经营风险。

2、行业竞争风险

随着我国房地产行业逐步发展，房地产行业集中度持续集中，行业间的竞争与分化日益激烈，头部大型房企的资金和规模优势在竞争中愈发明显，中小型房企面临更大的竞争压力。公司将集中资源聚焦主营，持续提升企业运营效率和发展质量，保持良好的可持续发展能力。同时房地产行业属于资金密集型行业，房地产企业项目的开发需要充足且长期的资金为支撑。公司将持续以审慎的态度对待财务决策，加强全面预算管理，提升资金使用效率，并积极拓宽融资渠道，为公司长期、稳定、健康发展提供资金支持。

3、投资风险

虽然公司在房地产开发领域积累了较成熟的经验，但在产业投资上仍处在探索阶段。产业投资自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，受诸多因素影响，项目培育周期存在一定不确定性，从而导致公司的投资业务可能存在投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。公司将以价值分析和投资策略研究为手段不断优化公司的投资管理体系，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化监督和管理，注重投资安全和收益的把控，降低公司产业投资风险。

4、产业培育及推广风险

公司下属的石墨烯及智能机器人产业目前处于持续亏损状态。石墨烯产业方面，相关技术大多数还处于研发、试验或部分处于应用示范和推广阶段，应用产业化进程相对较慢；市场对石墨烯产品的认可度尚需培育，下游产业链尚未成熟，尚未获得稳定客户，销售尚没有形成规模。智能机器人方面，目前南江机器人产品市场占有率不高，仍处于亏损状态。现阶段，公司旗下宁波墨西着力于盘活闲置及存量资产，并在此基础上加强与国家石墨烯创新中心合作，开展持续研发、中试放大、工艺改进、市场推广等生产经营活动，重庆墨希将聚焦自身的优势技术进行技术攻关，力争尽快形成批量化的销售订单。公司下属的南江机器人主要着力于盘活资产、去化存量设备、把握市场机遇。敬请广大投资者注意投资风险、审慎决策、谨慎投资。

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