特发服务（300917）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所处行业情况

　　报告期内，受宏观经济形势和房地产行业周期性下行等因素影响，物业行业整体管理规模的增速有所放缓，行业内物企“增收不增利”现象仍在持续。一方面，来自上游房地产市场或地产关联方的资源供给力度逐渐减弱，使得物业企业的独立市场化外拓成管理规模增长的重要渠道，导致行业市场竞争愈发激烈。另一方面，伴随着多重外部因素影响及资本市场的风向调整，行业内的“投资并购”热潮逐渐降温，收并购更趋谨慎，逐渐迈向理性和成熟。

　　物业行业高质量发展的目标下，中央和地方不断出台与物业管理行业有关的政策，在城市更新、城市改造、社区养老、保障性住房等领域均提供了有利指引和支持。随着政策的逐步完善与升级，物业企业关注对服务场景的拓展延伸和产业链的重组整合，通过形成“物业+多元”的模式，挖掘增长空间，实现传统物业服务的升级蜕变。

　　在此背景下，物业企业由重规模、重速度进一步向重质量转变,以提升业务水平和服务质量为抓手，持续增强自身核心竞争力，为业主打造更加优质、高效的服务体验。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全周期的服务需求管理。报告期内，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及增值服务协同并进的多元化经营模式。以下是本公司目前的主要业务范畴：

　　(一）综合物业管理服务

　　公司聚焦园区物业，以园区物业作为业务战略引领，与商业、住宅及公共物业等协同发展，共同为公司的高质量发展奠定坚实基础。此外，公司不断积极寻求新领域、新业态的入局与突破，报告期内通过股权投资方式成功进军水电物业领域，同时持续跟进政府公建、医院后勤等领域市场机会，寻求市场版图的拓展和延伸。

　　1.园区物业

　　公司园区物业管理服务主要面向高新产业（300832）园区、商务办公楼宇等，提供的服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合客户服务、空间管理、小型物业工程等，代表性项目有包括华为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、杭州、武汉、廊坊、上海、

　　东莞、非洲刚果金、安哥拉等地。

　　2.商业物业

　　公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。

　　3.住宅物业

　　公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳特发天鹅湖畔项目、特发和平里花园项目、特发小区项目等。

　　4.公共物业

　　公司为学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务项目、北京大学深圳医院项目、深圳国际交流学院项目等。

　　5.能源物业

　　公司于报告期内通过投资特发能服，正式进入水电物业领域，该业务属于能源物管范畴，主要为水电站厂区和营地提供秩序维护、绿化、保洁、设备设施管理等基础物业管理及车辆租赁、驾驶员劳务、会务培训等配套后勤保障服务。

　　（二）政务服务

　　公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来，公司将持续借助移动互联网、人工智能等技术手段力量，探索政务服务大管家的服务模式，不断增强政务板块的服务黏性。

　　近年，公司在湖北武汉、恩施、黄石、荆门、广东深圳、汕头、山东东营以及天津等地先后承接政务类服务，并逐步在项目专业化、服务标准化等方面形成完善的业务模式。

　　（三）增值服务

　　公司所提供的增值服务主要包括小型物业工程、停车场运营、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。报告期内，公司与多家合作商在小型物业工程服务领域建立了合作关系，并在停车场智能管控、能源费用托管服务等开展了多项创新举措。

　　（四）公司所处的行业地位

　　公司多年勤耕园区IFM综合物业管理服务，不断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究，目前已在行业经验、服务沉淀、客户积累和人才储备等方面取得了显著的市场优势。同时，公司凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况、优质的服务质量、认真的服务态度，赢得了华为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动、中国移动（600941）、国家电网等众多知名企业客户的信任和赞誉，并于报告期内荣获“2023中国物业管理上市公司20强”、“2023中国国有物业服务企业综合实力100强TOP15”、“2023中国物业服务力百强企业TOP31”、“2023中国上市物企投资价值TOP5”、“金牛最具投资价值奖”、“国企民生口碑奖”等多项荣誉，进一步提升了公司的行业地位和品牌影响力。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　（一）国企背景

　　公司作为具有国企背景的上市物业企业，始终秉持稳健经营的发展理念，注重法人治理的规范与完善，持续建立健全内控机制，有效防范化解内外部风险，保障投资者利益。在业务拓展方面，公司的国企背景使得在参与政府类项目时，更易获得政府机构的认可和信任，从而增加了项目合作的机会和成功率。

　　（二）客户优势

　　公司目前已与华为、阿里巴巴、腾讯、蚂蚁金服、中国移动等国内顶尖、全球领先的企业客户建立了长期合作关系。该类客户一般拥有较强的支付能力和较为稳定的业务需求。与上述知名企业开展深度合作所形成的示范效应，使得公司在园区物业服务细分领域享有较高的品牌影响力。

　　（三）市场化程度高

　　公司自成立以来坚持深耕第三方市场，90%以上的项目是通过公开招投标方式取得的，对关联方资源的依赖性小，能够充分激发企业活力、适应市场化发展。此外，公司拥有专业的市场化运营团队和高效的市场化运营机制，能够帮助公司快速并充分适应市场的变化及发展，形成多业态的拓展能力，实现经营规模和经营业绩的稳健增长。

　　（四）园区服务经验丰富

　　公司所从事的园区一体化综合物业管理服务有着一定的准入门槛，对从业人员的综合素质和专业能力也有着专业的要求。公司凭借多年来深耕园区物业积累的丰富经验，在细分市场上有较高的知名度，能够快速响应园区客户需求并给出针对性服务方案，在园区物业服务竞争中具备先发优势。

　　（五）标准化服务

　　公司重视标准化体系流程建设。具备园区类、商业类、住宅类三大服务标准流程及物业服务视频化标准、政务、商务类服务可视化标准，可实现服务标准、流程、制度的快速复制与输出，为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。

　　（六）智能化管控

　　公司紧密围绕实际业务需求，持续推动、构建、健全并丰富自有平台系统的功能实效。通过运用信息化、智能化手段来加强日常业务监督管理，进而提升服务管理的水平。目前，公司已全面上线财务共享平台系统，推动公司向现代化财务管理模式的转变升级；同时，优化人力资源管理系统，细化员工考勤及考核管理，显著提升人员管理效率；此外，公司广泛开展智能化项目运营试点工作，用科技力量和智慧手段促进现场管理的提质增效，引领各项业务实现高质量发展，不断凝聚公司核心竞争力。

　　

　　四、主营业务分析

　　1、概述

　　报告期内，面对复杂多变的市场环境，公司积极应对内外部多重挑战，认真贯彻落实高质量发展的整体工作思路，坚持“深耕主业与多元开拓并行”的战略布局，确保主营业务稳步增长，各项业绩指标均达到计划目标。此外，公司还通过投资并购对“天鼎物业”进行增资扩股，展现了较好的市场应变能力和卓越的投并战略眼光，进一步夯实公司核心竞争力，构建了公司多元市场开拓、持续高质量发展的坚实地基。

　　报告期内，公司实现营业收入24.48亿元，较上年同期增长22.04%；实现利润总额1.72万元，较上年同期增长6.46%；实现归母净利润1.20亿元，较上年同期增长5.30%。全年新拓展项目68个，新增合同金额约5.15亿元。

　　（一）稳健经营，实现业务稳步增长

　　报告期内，公司进一步聚焦优势领域，夯实高新产业园区业务，持续拓展与华为、阿里、字节跳动、小红书等重要客户合作的广度和深度，先后中标阿里全球总部C区安保服务项目、北京阿里项目、字节跳动杭州爱力中心和浙大森林项目、小红书上海总部项目等，在拓增量的同时，稳存量，项目成功续签华为在华北、华南区域数据中心项目。稳固提升在IFM综合物业管理服务和IDC数据中心运维服务行业地位。

　　公司在巩固优势领域的同时，也持续拓展新业务，成功中标深圳市政园林管理所罗湖绿道和公园管养服务项目，为公司进军市政公建领域，布局城市运营服务业务提供了有力保障。安仁古镇景区物业管理服务项目的成功中标，也标志着公司在旅游物业领域已取得突破性进展。此外，公司于报告期内还成功中标深圳市人民政府口岸办公室陆路口岸免除海关查验配套服务项目，成为公司首个装卸搬运类项目。

　　（二）投资并购，提升企业发展速度

　　报告期内，公司积极布局低碳节能相关的能源物管项目，组建专业团队扎实推进天鼎物业并购相关工作，最终成功完成四川大金源天鼎物业管理有限公司（现“特发能服”）增资扩股项目，这是公司自上市以来首个真正意义上的自主投并购项目，不仅为公司带来可观的合同收入，同时由于水电站物业管理的专业性，存在一定的进入壁垒，公司凭借此次并购成功突破这一壁垒，正式进入大型能源基地物管新赛道，为进一步提升在能源物管领域的市场份额和竞争力奠定了坚实基础。

　　政务方面，为深入推进全国化市场拓展，增强板块竞争力，公司与上海声通信息科技股份有限公司及重庆远致盛景数字科技合伙企业（有限合伙）合资成立特发声通科技公司，该公司将立足于数字政务服务应用的深入探索与智慧政务服务平台的构建，致力于全面提升公司政务服务的技术性竞争力，驱动公司政务服务板块持续高质量发展。

　　（三）科技赋能，助力长效持续发展

　　报告期内，公司积极落实科技升级的整体要求，一是通过同行调研、一线走访、集体座谈、专项研讨会等方式，整合内外部资源和信息，探讨科技升级主要方向和实施路径，编制《特发服务科技升级规划方案》。二是通过聚焦核心业务与需求，有序完成智慧物业应用（一期）项目建设工作并在多个物业项目应用；不断深化完善人力资源与财务管理等中后台信息化系统功能，管理效能有效提升。三是在设备设施运维、环境清洁等项目管理场景中持续推进智能化应用，利用物联网技术、智能清洁机器人及机械化设备，有效替代部分人工，服务质量和效率极大提升。

　　（四）品质提升，夯实企业发展基础

　　报告期内，公司始终坚持品质是企业发展的核心要素。在体系建设方面，参与1项国家标准编制及1项地方标准的编制工作。为更全面了解客户需求意向和满意程度，公司23年特地聘请了专业第三方机构来进行客户满意度调研。根据调研结果显示，公司整体服务质量表现较好，尤其是在政务服务、口岸管养、园区服务等方面获得了客户的高度评价。

　　（五）守牢底线，安全生产时刻警钟长鸣

　　安全管理是企业经营和发展的前提保障，为确保有效控制公司安全生产风险，一是积极传达落实政府、集团文件精神和安全要求，重点开展安全生产攻坚行动、加强燃气安全排查整治等专项工作；二是强化安全教育，从法律法规、风险辨识与管控、消防安全等方面，全面提升安全管理团队的能力水平及全员安全生产的重视程度；三是全面推进安全生产标准化体系建设，同时，引入第三方“飞检”，委托第三方公司对项目开展监督检查及考核，提升安全管理水平。

　　

　　五、公司未来发展的展望

　　2024年是充满机遇与挑战的一年。公司将紧跟经济形势持续发力，进一步开拓市场、扩大规模，布局新赛道、注入新动能，持续完善内部治理和风险管理体系，全面推进高质量发展。

　　（一）加大力度外拓市场

　　坚持园区综合设施管理的深耕策略，运用积累的城市网络及品牌优势进行全局全业态布局。积极拓展优质项目，扩大市场份额，通过不断拓宽业务领域实现公司的可持续发展和增长；深挖城市治理、政府公建、数据中心、医院等优质客户及项目，积极探索城市管家服务新模式。

　　同时，提高资本运作水平，稳步推进“市场投拓+投资并购”双引擎驱动模式，强化投资并购力度，把控投资风险。此外，加强天鼎物业并购后管理整合，促进管理及业务深度互融，同时挖掘能源业务，创造新的盈利增长点。

　　（二）加快科技升级

　　全面上线智慧物业应用系统，促进管理服务能级提升，加大科技创新投入，推进服务产品创新和业态科技升级，进一步增强公司核心竞争力。

　　(三)释放队伍活力效能

　　加强人才梯队建设，构建外引内培、同向聚合的人才队伍建设机制,全方位引进、培养、用好人才。完善薪酬激励机制，激发创新创造活力。开展员工关怀活动，激励引导广大员工干事创业。

　　（四）巩固加强安全管理

　　全面应用安全生产标准化体系，把问题隐患和制度措施“两个清单”做细做实，防范遏制各类事故发生。强化安全考核，提升监管效能，打通安全管理最后一公里。压实全员安全生产责任，有序推进安全生产“管、监”分离。坚持查防并举，严格落实安全防范措施。

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